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文献综述
1房地产可行性研究的背景
房地产项目的可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价；并在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见。房地产开发项目的可行性分析是投资决策的重要依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后的评估的最终依据。
早在上世纪30年代，美国在开发田纳西流域时就把可行性研究列入流域的开发程序，成为项目开发的重要阶段，促使项目开发顺利进行，对提高项目的经济效益、优化项目开发方案起了重要作用。此后经过数十年的发展，尤其是伴随着应用计算技术的发展和电子计算机的发展，可行性研究已渗透到许多领域，成为世界各国项目投资前期的重要工作内容。我国实行经济体制改革后，国家相应出台有关文件，要求投资项目实行可行性研究，至此，可行性研究便成为投资前期不可缺少的环节。
由于历史原因，我国房地产投资活动起步较晚，初期房地产市场不正规，有些房地产投资决策靠拍脑门；也有许多投资者靠投机行为获取暴利；更有投资者没有对项目可行性研究引起重视，结果损失惨重。进入新世纪，房地产投资环境逐渐趋于成熟，房地产法规的完善和市场行为的规范，对未来的投资者来讲，即将面临的是一个玩呗的房地长市场体系和一个公平、公正、公开的竞争环境，房地产项募投资中可行性研究环节就闲的尤为重要。
2房地产投资可行性研究的必要性
（一）保证投资决策的科学性和理性
房地产投资项目数额巨大，几千万甚至几亿，而且房地产开发项目投资活动建设周期长，牵涉面广，所含工程项目多，房地产市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大，靠盲目投资、投机行为是不可能达到预期经济效益的，只能给投资者带来无法挽回的巨大经济损失。目前当地产企业处于强烈的市场竞争中，从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术在上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥及高达420米、88层的金茂大厦和高达468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。只有对投资项目进行详细、可靠的市场预测、成本分析和效益计算，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，使投资项目具有一定的可行性。可以说，房地产开发项目成功与否，在相当大的程度上去决议可行性研究的成功与否。
（二）保证投资项目的优化
一般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研究多个方案，有十几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价、合理取舍，才可能优选最佳方案，使投资获取最大经济效益。房地产投资方案选择得正确与否，几乎完全有赖于可行性研究成果的正确与否。
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