第二部分 国内外同类研究概况
低效用地并不是一个全新的概念，而是伴随着城市经济的发展和产业结构的调整，旧城区或者旧工业区逐渐衰退，产生的城市低效用地或者闲置用地，对低效用地进行再开发不仅是城市可持续发展的策略之一，也是城市精明增长的重要形式[4]。在实践过程中形成的理论有城市更新、土地再开发、精明增长等，虽然各个理论的侧重点不同，但本质上都是围绕城市土地的所属空间进行的讨论、重构和再分配。
2.1国外研究综述
2.1.1城市更新
在西方国家，低效用地的相关概念主要涉及城市更新[5]，类似的概念还有城市复兴、城市再生、旧城改造等，在研究城市更新时，其理论基础也越来越丰富，衍生出了“花园城市理论”、“卫星城理论”等[6]。
关于城市更新的研究，在不同发展背景下，城市更新工作开展时遇到的问题也不尽相同，主要是从城市与社区两个尺度、时间和空间两个维度、供给与消费两个侧面来展开研究[7]。从社区尺度来说，人口构成的变化以及这种变化带来的问题和解决措施是主要研究的对象[8]，从城市尺度来说，外部竞争环境变化是主要影响因素之一，其中包括了全球化带来的新自由主义[9]、新城市主义[10]和新区域主义等；时间的维度上，主要是对城市发展阶段的一般规律进行探索[11]，以及维持城市的可持续发展需要给予的政策支持[12][13]，空间的维度上，主要针对研究对象的不同背景，城市更新过程中的某种现象带来的挑战与贡献[14][15]；在供给侧，主要研究产品的输出，研究在城市发展过程中的生产网络[16]，包括不同区域的级差地租等在城市发展过程的影响[17]、城市特有的文化背景的保护等[18][19]，消费侧，主要是对于城市绅士化的研究，尤其是艺术阶层，独特的文化品位嵌入带来的变化[20]
2.1.2土地再开发
①关于城市用地再开发的理论研究，主要有以下几种观点：第一，从社会学家的角度出发，认为在城市土地再开发的过程中往往容易忽视对弱势群体的保护，从而对社会结构和纹理造成破坏[21][22]；第二，从经济学家的角度出发，认为通过城市土地再开发的过程可以提升整体的社区生活环境、改善综合交通运输系统以及获得一定经济效益[23][24];第三，从生态学家的角度出发，将可持续发展的理念融入到城市土地再开发的过程，通过合理的规划控制及引导，对旧城区以及城市棕地进行充分的再开发和利用，减少城市周边用地需求，提升土地利用效率，从而促进中心城区的更新发展[25][26]。
②在国外研究中，对城市低效用地的再开发主要有四种类型：第一，针对区位较好、土地增值收益大，但不符合城市整体发展方向的旧城区土地再开发，这种再开发策略有利于改善城市基础设施和空间环境[27]；第二，针对城市边缘区的贫民窟或非法聚集区的城市土地再开发，由于该地区内贫困集聚且产权难以梳理等原因，再开发难度较大，最常采用的再开发方式是联合重建计划[28]；第三，缓解城市无序蔓延问题而开展的城市土地再开发，主要针对城市中没有经过科学规划布局，用地功能混乱的区域；第四，针对城市中存在环境污染和工商业废弃用地的再开发，是一些经过开发利用但当前处于废弃、闲置或不完全利用状态，并且具有一定再开发潜力的空间[29]。
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