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文献综述
一、房地产项目可行性研究的发展背景
自改革开放以来,我国经济水平日益提升,城市化建设不断深入,房地产业发展极为迅速,相关可行性分析难免在此发展进程中发生问题。房地产房产与地产统称为房地产,它是经济上房屋和土地的商品化表现形式,不仅包括有实体的房屋与土地,也包括其经济上的所有权和使用权等。由于房屋和土地在大多数情况下不可移动,或移动便造成不可预计的经济损失,因此房地产属于不动产。在我国,房地产业投资热度持续上涨,有效地推动着国民经济的提升;房地产业占据着大部分以银行资金为主的社会资金,关系着国家的经济稳定性;同时,由于房地产价格具有波动性变化,其投资具有高风险,总之,房地产业是具有高效益、高成本以及高风险的三高行业。基于此,高风险的房地产业关系着我国的国民经济,必须以合理的可行性研究为房地产业的稳定发展提供依据[1]。自1998年我国取消实物分房、实行货币化分房制度以来，我国房地产业发展迅猛，对国民经济的拉动效应越来越大，逐渐发展为国民经济的支柱产业。然而，在房地产业发展如火如荼的同时，呈现出地区性房地产投资过热，全国空置商品房总量直线上升，烂尾楼盘此起彼伏的态势，极大地影响了我国房地产业健康正常的发展，同时对整个国民经济和社会的发展也带来了诸多不利的影响。究其原因，固然有一些客观方面的因素，但房地产投资者以供给为导向、市场定位不准、选址不当、产品定位失误、规划设计落后等决策失误的主观因素才是造成这些问题的主要原因，而这恰恰是房地产开发项目可行性研究的主要内容和重点分析的对象，也可说，不重视前期房地产开发项目的可行性研究，导致房地产开发项目的可行性研究流于形式，是造成某些房地产开发项目失败的主要原因。然而，目前我国许多房地产开发商仍沉浸在房地产业遍地黄金的市场观念中，存在盲目捞几桶金的思想，在项目前期决策前，根本不做深入的市场调研和全面的可行性研究，这种做法是十分冒险的。
随着我国房地产投资环境逐渐趋于成熟，房地产法规的完善和市场行为的规范，房地产业遍地黄金的时代已一去不复返，对未来的房地产开发投资者来讲，将要面临的是一个完备的房地产市场体系和一个公平、公正、公开的竞争环境。此外，房地产开发投资还具有投资数额巨大，建设周期长，牵涉面广，房地产市场的不确定性因素较多，受政策影响大及经营风险大等特点。因此，在今后日益激烈的房地产市场竞争中，开发商靠盲目投资和盲目决策将很难达到预期的经济效果，一旦决策失误则会给投资者带来无法挽回的巨大经济损失。对开发商来讲，只有在投资决策前做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实，使开发商的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上，以减少开发商投资决策的失误，降低投资的风险，提高投资的效益。[2]
近年来,我国住宅房地产市场趋于饱和、竞争日益激烈,大量资金进入工业房地产投资领域,工业房地产已经成为了国民经济新的投资热点。社会需求的增加、投资规模的扩大,极大的促进了我国工业房地产的迅速发展。然而,我国工业房地产发展不过十几年,还处于初期发展的阶段,相关的理论和政策还不够完善,由于受到外部环境和多种变量因素的影响以及开发商投资理念的局限,我国工业房地产投资的过程中还存在着较大的投资风险,研究工业房地产投资及风险评价规避问题具有重要的理论和现实意义。中国的房地产业己经发展了近二十年,投资前的可行性研究却发展较慢。有的开发商要么不做可行性研究就盲目投资,要么虽然想做好可行性研究,却因缺少专业人才、信息不全、经验不足、所采用的方法和手段不够丰富等,导致所做的可行性研究误差较大[2]。
一、房地产项目可行性研究的作用
房地产投资项目的可行性研究是在房地产投资项目决策阶段，对项目的投资环境和条件等内容进行较为深入的调查研究，制定、分析和评价各种投资方案的可能性、技术性和经济合理性。房地产投资项目可行性研究是投资决策、资金筹措、实施立项审批的重要依据之一。房地产行业是国民经济的重要支柱之一,房地产投资项目可行性研究是房地产投资决策的重要步骤和依据[2]。可行性研究是投资前期工作的重要内容，是投资建设程序的重要环节，是项目投资决策中必不可少的一个工作程序，能为决策投资提供科学依据。在项目决策投资前进行可行性研究，不但有助于减少或避免项目投资失误，而且有助于项目的顺利实施和推进[3]。可行性研究作为投资项目中的前期工作的重要内容，对项目具有十分重要的作用。可行性研究是坚持科学发展观、建设节约型社会的需要；是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据；是项目建设单位筹集资金的重要依据；是建设单位与各有关部门签订各种协议和合同的依据；是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据；是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据；是国家各级计划综合部门对固定资产实行调控管理、编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据；是项目考核和后评估的重要依据[4]。
三、房地产项目可行性研究中存在的问题
在房地产开发项目可行性研究中因为涉及到一系列数据与调查的结果，所以有些问题经常出现且不容易立即改正发现。
1.调查研究不全面、深度不够、论据不足
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