我国房地产发展现状、问题与政策选择研究文献综述

 2021-09-25 20:45:21

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文献综述

房地产是社会公众和市场主体基本生活与生存发展的基本需求和重要保障。社会公众要由一定的住房来保障其基本生活，市场主体（包括企业、非政府组织、为买方的政府组织和境内外国组织）则需要一定的房屋和土地以保证其生存和发展的基本需求，我国房地产正是因此而得到不断发展的。近年来，我国房地产持续高速发展，既在一定程度上满足了社会公众和市场主体的生存与发展需求，同时，又因政府管理制度不完善、政策欠缺、开发商过度逐利、消费者消费理念适当和投资者的投机行为等存在着诸多隐患，如果政府不采取科学有效的调节措施，必将对国民经济持续稳定健康发展产生不良影响。对房地产市场发展的研究，国内外有很多学者或研究者做了大量全面细致的工作，下面本文将侧重从房价波动、政府调控政策及效果等几个方面对这些研究成果进行分析。

国外对于房地产市场研究状况的分析

国外学者对房地产市场以及房地产市场调控研究较早，且从不同视角进行研究分析。如土地利用、土地/房地产供求方面，R.Barlowe,M.Goldberd[1]等学者认为，土地的利用形式和土地的利用状况间的竞争博弈决定了土地价格，且房地产使用土地的供需有其特殊性，不仅遵循市场一般商品的供需规律，也有着投资品的特性。房地产价格波动方面，Gottlieb[2]为，从长期的角度，房地产的价格变动与总体经济发展应该是保持基本同步的，即也就是如果经济在繁荣发展，房地产价格是也会随之上扬的;Weil,Mankiw[3]等学者则基于对美国房价的全面系统梳理分析，认为人口这个因素对房价波动有着深刻的影响;Carey则通过建立模型，得出金融、财政、土地等方面的政策因素以及供给方面的影响都会对房价有着决定作用。政府对房地长市场的调控方面，DennisJ.Mckenzi,RichardM.Betts[4]等学者认为，政府可以通过介入住房建设及管理领域，调整房地产市场的供求状况，从而缓解房地产行业中存在的诸多问题;J.E.Richard,White.M.,Wheaton及WilliamC.[5]等学者则从宏观经济学视角研究了房地产市场及政府干预的问题;StuartGabriel,M.Ralph[6]等论述了一系列关于房地产的政策观点，如住房自住系统、对低收入群体的税收策略等等;Szemun,Chiman,Case,RogerD.Congleton[7]等则从实证或具体实施层面研究了政府调控政策的影响和作用。

近些年来,许多国内专家、学者对我国的房地产业发展问题进行了研究,主要集中在房地产业的地位作用研究、房地产业的周期性研究、房地产业供需关系研究、房地产业泡沫问题研究、房地产业金融市场研究及房地产业价格问题研究等,但是从产业的高度来研究房地产业的还相对比较少。关于房地产业在我国国民经济中的地位和作用研究。陈雪冰[8]对住宅成为国民经济新增长点的政策进行了研究。梅瑛[9]对住房建设在中国经济格局中的地位进行了研究。刘贺冉[10]对房地产拉动经济增长的原由、问题及启动方略进行了研究。张俊林[11]对土地、住房市场化和经济全球化条件下的房地产业的地位、作用进行了研究。刘新利[12]对住宅业是我国新的经济增长点和消费点进行了研究。通过研究,大家对房地产业在国民经济中的地位和作用的一致认识是,房地产业是基础产业和先导产业,同时也是主导产业、支柱产业和新的经济增长点。2003年国务院18号文件正式称房地产业是国民经济的支柱产业.

二、国内对于房地产市场研究状况的分析

国内学者对房地产市场以及房地产市场调控研究也较多。房地产波动或房地产泡沫方面，朱真真[13]等认为理性预期可以对房地产价格产生重大的影响，而且他们通过对相关文献的梳理分析，以期找出消费者理性预期的各种影响因子;朱中一[14]等则通过构建有限理性预期模式，运用大量数据的实证分析，得出对房价的有限理性预期对房价形成或波动会产生重大影响。房地产调控政策演变方面，罗宜琦[15]对1993-2005,2003-2009年的房地产宏观调控政策进行了梳理分析，并基于调控手段或调控目的等维度将其进行阶段划分;王全合[16]通过对2003-2009年房地产宏观调控的演变分析，提出调控的思路应该是注重保持遏制过高房价、稳定房地产发展、防止房地产泡沫之间一个平衡状态;范广垠则从建模角度，提出间断--平衡模型可以很好的诊释中国房地产宏观调控政策的演变，并深究其内在发展机理;王志刚[17]等导入新制度经济学，通过相关主体的分析，对房地产发展的五个阶段进行了论述。房地产宏观调控政策的效果方面，张占录，张远索[18]等学者通过构建效果评估模型以及实证方法，得出政策效果不太理想，且验证了房地产与宏观经济之间的互动关系；向敏，冯佳[19]等认为房地产宏观调控失效的原因是政策本身存在弊端和问题，如现在的调控措施集中在税收、土地供给等几个方面；李国平[20]等学者则从经济学、博弈论的角度对房地产市场的相关利益主体进行剖析，认为相关各方的博弈是导致房地产宏观调控效果不佳的主要原因。

三、评述

从上述分析可以看出，长期以来，中外研究者都比较重视和关注房地产问题，且在诸多领域也都获得了不错的研究成就，这些均为我们后面的研究打好了基础。总的说来，目前学界的一致共识是：政府宏观调控在有效解决房地产市场发展问题中并没有取得相应的良好效果。探究其中缘由，可能有学者归结于土地、金融及税收等政策调控工具的不恰当选择，但实际上经过多年的发展和积累，这些工具己是相当成熟和完美的了。也有学者从政府的角色定位、开发商的利益追求、购房者的盲从行为或是中央政府、地方政府、开发商及购房者他们之间的利益博弈上寻找根源，这对于房地产市场问题研究具有某种启发意义，但这些研究一般是从某个方面或视角切入分析，缺少系统地总结归纳。因此，本文将从宏观调控视角，引入相关利益主体行为分析，找出房地产市场发展中调控失效缘由，并在此基础上结合国外优秀发展经验，最后给出如何进行有效治理的对策建议。

参考文献

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