地铁对商品房价格影响区位特征文献综述
摘要：本研究总结了地铁设施对商品房价格影响的一些研究，包括地铁设施对商品房价格的影响机制、地铁设施对商品房价格影响的地理层面研究、影响的异质性与网络效应的研究。现有理论多局限在考虑市中心距离对商品房价格或者地铁到商品房距离对商品房价格的单独影响，而非交叉影响。因此本文认为未来可以在地铁对商品房价格影响区位特征方面深入挖掘，
关键词：地铁； 区位特征； 商品房价格；城市化
一、引言
随着我国经济和城市化进程的不断发展，一线城市不断吸引着大量人才和资源，城市保持着较高的活力，资源的配置和使用也保持着极高的效率。大城市所具备的丰富的就业、医疗、教育等资源使人口不断向这些城市聚集，城市变得更加拥挤，商品房价格不断攀升，城市规模逐步扩大，交通不便给人民生活带来了新困扰。开通地铁作为公共交通工具，不仅减轻了地面交通负载，而且为人民提供了更快捷出行方式，成为缓解交通拥堵问题的有效途径之一。自1969年北京开通第一条地铁起进入地铁时代经改革开放经济蓬勃发展引致公共交通激增，地铁设施行业如火如荼发展。根据中国城市轨道交通协会信息，截止2019年底，中国大陆已有地铁长度为5180.6千米，在建长度高达5942.7千米。然而经济社会是一个牵一发而动全身的系统，地铁设施的出现便利了交通，使人们可以对房子有新的选择，土地的利用效率也因此提高，由于供需的变动，商品房价格也随之波动。地铁设施对商品房价格的影响与区位有着千丝万缕，纷繁复杂的关系，一方面地铁设施与区位本身就会对商品房有影响，市区与郊区有着显而不同的价位，有地铁当然比没有地铁要好。另一方面市区的地铁与郊区的地铁，对周边的商品房价格影响程度显然不能一以论之。因此研究地铁设施对不同区位商品房价格的影响具有重要意义。
首先从理论角度，不同的影响商品房价格的因素很多，在不同条件下，对商品房价格的影响程度也各有深浅。各因素对商品房价格的价值影响分析也有着深刻的理论意义。在我国城市规划中，地铁是作为城市建设的重要脉络，地铁的线路深深影响着城市布局甚至是城市延展的方向，通过地铁，城市的连通性与可达性大大提升，合理的地铁结构对于城市的进一步发展，土地价值的上升具有重要作用。因此分析地铁对于不同区位周边商品房价格对优化城市结构，加快城镇化建设与可持续发展具有基础作用。其次对于研究地铁设施对于不同区位商品房价格的影响也具有较强的现实意义:第一，该研究可以为政府的城市规划、征收房地产税收的政策提供参考；第二，该研究可以为房地产商的决策提供参考（买地以及定价）；第三，对于房屋购买者来说，地铁使交通更加便利，然而这份便利价值几何，也可以作为参考，理性购买，获得更高的效用。
因此，本文的目的在于对这一问题进行系统的文献梳理，分析商品房的价格影响因素，特别是地铁设施对于商品房价格的影响力。同时，本研究还特别关注了地铁设施与区位的交叉影响作用，即商品房离市中心的远近会不会影响地铁设施在商品房价格中的贡献值，并进行总结性研究基于现有研究不足提出未来研究方向并进行实验的一些构思。
二、地铁设施对商品房价格影响及商品房价格的其他因素研究
首先是地铁设施对商品房价格的影响机制。王丽艳,段中倩,王振坡（2020）指出居民幸福感随通勤时间上升而降低。交通便利成为地铁设施对商品房价格正面影响的基石，然而主流观点认为全盘的正面影响不是全部。Diaz(1999）认为城市轨道交通对住宅价格的影响包括积极影响和消极影响。积极效应体现在车站位置进入其他区域的便利性的提高，这使得房屋的溢价达到3%～40%。此外，轨道交通的无障碍性提高了房地产的吸引力，提高了其在开发和密集使用的可能性，这部分溢价取决于土地使用和房产允许的开发量。铁路对房产价值的负面影响主要体现在噪音、视觉干扰等方面。积极影响与消极影响的论断也得到了一些中国学者的认可，陈霞（2019）将地铁设施的影响切分为四个四部分进行阐述：区位效应（地铁设施使这个区位的灵活性加强，由此产生了差别租金，房屋投资价值迅速上升）；空间效应（整个区域因为地铁设施商业更加集中从而吸引更多人定居）；经济效应（由于商业发展与更多人选择定居，土地利用效率与基建不断完善最终形成集聚进一步形成高商品房价格）以上是地铁设施的正效应，地铁设施的负面影响体现在社会效应上，地铁设施对会产生更多的流动人口，更加喧闹的环境，这对居住显然不利。王洪卫,韩正龙（2015）提出噪声、卫生问题、车辆密集对负面影响机制进行补充。 Bajic（1983）则认为地铁设施可以通过降低出行成本，这显然是正效应。
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