房价收入比对流动人口住房租购选择的影响研究
——基于2018年CMDS的实证分析
摘要：本文研究基于2018年CMDS的数据，以房价收入比为影响流动人口住房租购选择的市场特征因素，比较分析房价收入比与其他市场特征因素对流动人口住房租购选择的影响，同时将流动人口内部按照户口特征、受教育程度划分，将城市按照区域分布、城市等级划分，分别研究房价收入比对流动人口住房租购选择的研究主体内部异质性以及地区异质性。完善住房租购选择的理论研究，将市场因素纳入研究讨论范围，以房价收入比为代表指标，衡量房地产市场状态，从而研究市场因素对流动人口住房租购选择的影响，为政府解决流动人口住房问题提供政策意见，将群体、地区划分不同层次，为政府建立针对性的保障机制做出贡献，均衡住房租购市场和住房买卖市场共同发展，提供更多房源，从而解决流动人口住房问题。
关键词：住房租购选择； 流动人口； 异质性；住房问题
一、文献综述
随着我国城市化进程的加快，人口流动已然成为经济社会发展中的必然现象，虽然过去几年我国流动人口总量一改往年持续上升趋势，但流动人口规模仍较大，根据国家统计局数据，截至2019年我国流动人口总量仍有2.36亿人，如此庞大的人口流动规模流入城市，使得流动人口在流入地城市的住房问题不断凸显，如何解决住房问题，如何保障流动人口“居住权”成为了社会热点话题。人口流动趋势大多趋向经济发达城市，而该类城市房价水平较高，流动人口购买力有限，难以覆盖大多数流动人口规模，同时由于我国户籍制度等因素影响，政府供给的保障性住房限制条件较多，覆盖流动人口能力同样有限，因此流动人口在流入地城市主要以租住私房为主。
目前我国由于住房制度改革起步较晚，住房买卖市场和住房租赁市场发展不均衡，住房买卖市场多元化，需求旺盛且房价较高，而住房租赁市场呈现单一化、空置率高、发展缓慢的特征，住房买卖市场与住房租赁市场发展的不均衡，不利于我国住房市场的稳定发展。
我国流动人口收入的不断增加却依旧无法赶超房价增长速度，使得流动人口收入增长与购房意愿产生矛盾，因此我国流动人口的收入水平已经无法全面提供流动人口租购选择的参考，收入绝对量增加存在局限，因此通过房价收入比的相对量，反映各地区房地产市场现状。
就以上问题党的十九届五中全会明确表示要完善住房制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力解决住房结构性供给不足的矛盾，完善住房市场体系和住房保障体系，基本建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动实现全体人民住有所居。住房问题得到空前关注，流动人口住房租购选择便显得尤其重要。
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