我国房地产发展阶段、趋势及政策选择研究文献综述

 2021-09-27 00:06:35

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进入21世纪后，我国房地产业在城市化进程中和人民住房需求的市场中发展极为迅速，但仍处于发展阶段。房地产业在改革开放以后，成为国民经济中的一个重要的增长点和组成部分，对国民经济的发展贡献较大。不仅促进了我国经济的发展，还极大地改善了人民的居住条件和提高了生活水平。我国未来的房地产是朝着良性健康的方向发展，但也充满了挑战。在其发展过程中，出现了一系列的问题，对此，政府制定了一系列宏观调控政策来解决其发展过程中的障碍和问题，使我国房地产经济更好的发展。

一、国内外房地产的相关理论研究阐述

我国房地产发展始于二十世纪八十年代。对房地产的研究还不是很成熟。StephenAPyhrr(1996)等从供给与需求关系的视角研究房地产市场的周期波动，并据此把房地产市场划分为五个阶段。在1994年，通过对发达国家的实证分析，得出房地产周期与通货膨胀周期呈现正相关的判断。Meen(1998,2002)等学者研究了房地产税收政策对房价的影响,结果表明房地产征税将引起房地产市场交易价格、交易量和交易频率变化Muellbauer.J和Murphy认为房地产价格是宏观经济是否健康和稳定的最直接表现。当宏观经济发展状况良好时,房价稳步增长,反之,房价则出现下降。.罗慧媛（2010）主要分析研究2000年以来我国房地产发展的阶段性，据其分析，自2000年以来房地产主要经历了5个发展阶段：2000-2002年的平稳起步期，2003-2004年的快速发展期，2005-2007年的政策调控期，2008年的全面调整期和2009年的房价回升期。并着重强调了政府在各个阶段所选择的宏观调控的措施的影响及评析。张铭华（2012）结合房地产周期波动原理对我国房地产市场发展阶段进行了理论分析，实际上就是对我国房地产市场发展状况进行了分析。其发展阶段和周期波动是有关系的，根据此把房地产发展阶段划分为以下四个：复苏阶段、扩张阶段、收缩阶段和衰退阶段。田利辉，谭德凯，马君壮等（2014）认为，我国房地产泡沫只是局部性泡沫。他认为，我国一线城市房地产需求大，供不应求导致房价上涨是合理且正常的，但是房价居高不大并不一定说明其存在泡沫，而二三线城市则相反，在没有巨大需求的基础上，房价却一路飙升，如果这种情况是由于政府或市场的非理性投机，则很可能产生价格泡沫。王菁娜，陈朔等（2009）认为，我国房价上涨是有特殊原因的，主要是信贷扩张推动房价畸形上涨，热钱融入继而抬高房价，地方政府逐利行为使房价水涨船高和国内实体经济资金注入使房价攀升等几种。徐红（2014）则把房价上涨归因于房地产市场结构中供给途径单一，房地产市场垄断导致高位定价，土地囤积造成土地资源紧缺以及开发成本增加，大量购买者的炒房行为。王萍（2009）认为房地产税收在房地产市场运行的三个阶段中产生影响机制，主要通过改变承担税负的主体进而影响房地产价格。并结合南京市的房地产税收实践来验证其与房价之间的影响关系。方元（2011）认为，在我国目前的经济形势和房地产的发展态势下，加快实施并推动房地产投资信托的发展极为重要。作者在分析全球REITs的发展情况下，对我国房地产发展现状给出建议，期许在房地产投资信托的融资方式下完善房地产发展。王剑芳（2006）认为，针对房地产开发企业的现状和问题，市场机制的转换，产品结构的转换，行业发展的集中规模化并进行联合经营对我国房地产开发企业是最优选择。胡葆森（2014）也认为我国房地产在15-20年的未来发展中，仍有持续的增长空间。其中要大力假设保障性住房来改变现有房地产的市场结构，从根本上抑制房价上涨。他还认为，政府在房价上涨中的作用不能忽视，有时它还起主导作用。并且进行住宅产业化将会是房地产产业的一场革命。陈晟（2012）认为，十八大以后房地产将迎来可持续的发展阶段，在国民经济中的主要位置不会改变，而且将于金融业紧密结合，其将会朝着集中发展的方向发展，而且未来房地产行业将会出现坚持，转型，退出等分化。

二、国内外房地产市场的实证研究阐述

张铭华（2012）使用模糊分析法，并采用相关数据与实例相结合、建立指标体系的方法对我国房地产市场发展阶段进行判别。牟新建（2011）在研究20世纪80、90年代日本房地产泡沫的产生，膨胀及破灭的基础上，对我国房地产是否存在泡沫进行了对比论证分析。他将泡沫看成一种货币现象，类似于通货膨胀，归因于货币原因，即房地产泡沫为大量货币对房地产市场进行不断投机的结果。郑书耀（2014）也是通过对比法将20世纪80年代中日两国社会经济的相似性来作为判断我国是否也存在房地产泡沫的依据。他还运用综合指标法对中日房地产泡沫进行测度，结论为我国房地产市场还没有形成泡沫，但是有向其发展的趋势，应提高警惕并采取相应措施进行预防。并通过实验检验和广义虚拟经济的视角，也得出相同结论。黄超杰（2010）认为房地产市场供需对房价的波动影响较大。他运用供需理论和实证分析，通过对住宅市场进行模型与变量选取和数理分析，并对模型进行OLS回归分析检验其相关性。他得出房价对需求的影响较小的结论，说明房价上涨并没有抑制需求量。Lundborg(1999)根据房地产市场搜索模型对房地产交易税对房价影响进行研究,发现征收交易税会形成的闭锁效应,短期内房价会下降，但是从长期来看其影响是不持久的，房价仍会应为供需不平衡而上涨。张珈珂（2008）认为，银行信贷与房价之间存在着紧密的联系，银行大量资金进入房地产业使其空前繁荣导致投资过热，投机行为增加并逐步抬高房价。他以南京市2001-2007年的季度数据进行实证分析，建立计量经济模型来说明此观点。苏景然（2014）通过探究以北京，上海，天津和重庆等大城市的房价趋势总结出：供需不平衡是导致房价上涨的根本原因，所以大量建设保障性住房是解决房价上涨的最佳做法，同时还应加快产业结构的调整，改变现有的土地财政模式，加强宏观调控来控制房价。唐德华（2012）基于经济发展不平衡选取了35个具有代表性的城市进行研究，采取理论分析与聚集分析相结合的方法，针对城市化的不同，分别研究不同区域的房地产价格波动的特点及影响因素，认为不同区域的城市化进程房地产市场的发展亦存在差异。刘荣华（2014）认为，房价长期上涨是主基调，但是要注意房产泡沫的产生，并对我国二三四线城市进行调研分析研究认为其仍存在很大的投资发展空间，表示在中长期将继续看好中国房地产市场。

三、评述

通过以上文献综述，我们可以对我国房地产业从发展起点到现如今的现状有一定的认识和理解，通过国内外学者的分析和研究，对我们研究我国房地产市场的发展阶段，现状问题和解决政策给出了很好的理论基础。以上学者文献研究的内容主要是单一针对我国房地产的发展阶段或现状政策方面的，未将其与我国经济发展阶段相联系，本文将房地产发展阶段与经济发展阶段的关系作为研究的基础，从产业经济学，宏观微观经济学，对我国房地产业发展初始到现在的阶段性以及发展至今所取得的成就和存在的问题分析，判别其未来的发展趋势，并将实施一定的政策来解决障碍促使其发展的稳定健康。

参考文献：

[1]StephenA.PyhrrWaldoL.Born,RudyR.Robinson.RealPropertyValuationinaChangingEconomicandMarketCycle[J].TheAppraisalJournal.1996,64(1):14-26.

[2]MeenGP.ModelingSpatialHousingMarkets:Theory,AnalysisandPolicy[M].KluwerAcademicPublishers,Boston,2001.

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