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文献综述
一、经营性集体建设用地的概念及现状
集体建设用地能否入市，是当前农村土地改革的焦点和难点。农村集体土地是指乡（镇）、村，村民小组等类同性质的农业集体经济组织所有的土地，农民使用的宅基地、自留地、自留山等都属于集体所有。农村集体经营性建设用地是农村集体土地的其中一部分，是指具有生产经营性质的农村建设用地[1]。土地是农民的生存之本，发展之基，致富之要[2]。我国市场化改革虽已走过三十多个年头，但土地市场化依旧滞后。根据目前我国现行的《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但从实际情况来看，这导致了地方政府占据农村土地调配的主导权，在一定层面上令农村土地规模经营效率严重不足[3]。随着经济社会的发展，农村集体建设用地使用权流转已成为发展趋势。目前存在大量农地自发、隐形入市现象，对我国的土地市场秩序造成破坏[4]。农村集体建设用地入市流转的现状主要有：①农村集体建设用地受法律限制不能自由流转；②土地征收渠道狭隘；③农村集体建设用地流转在法律的边缘游走[5]。农村改革发展问题，特别是农村的土地制度改革，一直是过去多届三中全会研究重点。从1962年规定全生产大队范围内的土地包括宅基地，都归生产大队所有，一律不准出租和买卖，到1978年家庭联产承包责任制推行，农民获得土地承包经营权，再到2008年允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营，我国的土地政策在不断适应社会变化的基础上进行调整[6]。随着城镇化的快速发展，实现农村集体土地在空间上的优化组合变得愈发重要，否则加快农村经济生产方式转变只会是一句空谈[7]。
二、集体土地入市障碍与入市途径
集体土地入市是市场化改革的必然趋势[8]。十八届三中全会提出：建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价[9]。农村集体建设用地入市主要受到以下六个方面的制约：产权障碍、法律障碍、体制障碍、观念障碍、分配障碍、环境障碍[10]。如何打破集体土地入市的坚冰，可以尝试构建集体建设用地使用权入市的法律制度和配套制度[11]。具体来讲有以下几个措施：①完善农村建设用地入市相关法律制度；②建立健全社会保障体系为农村集体建设用地入市扫平道路；③加强行为风险防范措施为农村集体建设用地入市保驾护航；④加强规划管控，严格用途管制；⑤加大农民在入市相关政策制定中的参与度；⑥防止热钱涌向农村土地市场[12]。为消除障碍、化解风险及深化改革应做到以下几点：①理顺中央和地方的财权事权关系；②重建地方政府的财政来源和基础；③加快地方政府机构改革和重建；④抓紧明晰土地产权归属；⑤制订农地分区保护规划；⑥加快农村集体经济及基层组织体制的改革[13]。
三、构建合理价格机制，保障农民权益
集体经营性建设用地入市应满足以下条件：①符合规划；②合法[14]。当农村集体建设用地流转时，其权利主体并不发生改变，转移的只是其使用权[15]。政府征地补偿价格和私自流转的协议价格同时存在，且都不是合理、健康的价格，土地价格体系比较混乱，不能形成有效的价格调节机制[16]。农村集体建设用地入市流转参与主体涉及到地方政府、农村集体组织和以用地企业为代表的土地转入者[17]，农民集体经济组织拿到征地补偿费，失去了土地所有权；国家支付土地补偿费，获得土地所有权和土地出让金；开发商则是交纳出让金，而只得到土地使用权[18]。由于征地补偿按照土地生产价值确定，而交易价格由市场价值确定，从而形成了土地价差，阻碍农民分享土地增值收益[19]。这就是一些地方政府热衷于批地、征地，造成集体土地急剧减少的原因之一。如果允许农村集体建设用地进入市场，也就是缩小征地范围，意味着政府能卖的地将减少。随着郊区、城里的地越来越少，农民的土地和巨大的利益显而易见，各方的利益冲动必然带来复杂的利益博弈[20]。如何解决这一问题？只有确权才能保障相关利益[21]。在明确权利的基础上，既启动了农业市场化改革大幕，为农业改革注入了持久的活力，又为农村建设用地规范入市打开了通路[22]。虽然招拍挂的土地获得方式，在大城市高房价下饱受诟病，但对农地入市来说，这却是目前市场规则公平开放透明、市场决定价格的最有效方式，也只有这样农民才不会担心土地被贱卖的问题[23]。此外，只要不损害公共利益，符合土地利用总体规划和城镇总体规划，就应当赋予城郊村、城中村集体建设用地与国有建设用地平等的权利[24]。对于已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让金，妥善解决这一历史遗留的问题[25]。集体建设用地上市的收益主要归所有权名下的全体农民所有，应当改变前一段时期集体建设用地流转中收益大部分归乡镇以上政府的做法，政府只能采取税收的办法参与利益分配。集体建设用地所有权名下的全体农民可以用入股的方式参与利益分配[26]。
四、集体土地入市对房地产市场的影响以及法律思考
集体建设用地入市对房地产市场的积极影响：①打破市场垄断，促进市场成熟；②解决供求矛盾，稳定房产价格；③规范农村土地市场，保护农民合法权益。消极影响（①国家调控难度加大；②征地难度和成本增加；③可能导致房产投资过热与土地供应失控[27]。城乡建设用地入市三同，不能只就土地谈土地，还要考虑土地背后的户籍制度、财税制度、政府与市场的关系等等，才能将中国这一片复杂的土地处理好[28]。集体建设用地入市流转应遵循以下几点：一是坚持严格的土地管理制度，二是加快对集体建设用地流转管理的立法工作，三是加强对农民土地权益的保护[29]。此外，还应坚持以下原则：1.在法律制度上对农村集体经营性建设用地权能予以进一步的完善。2.坚持与国有土地同权同价、同等入市的原则。3.在实践中严格执行土地用途管制和坚持符合用地规划的原则[30]。
五、结语
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