南京高淳滨湖新城征迁项目房地产评估报告文献综述

文 献 综 述

一、研究背景

近些年，由其是改革开放后，我国房地产业开始蓬勃发展，包括这期间房地业的起起落落，限购令的出台及其取消，房叔、房姐等热门词汇的出现，房地产业不仅仅深入寻常百姓的生活，更与国民经济的发展紧紧相连。参阅多国的经济发展过程，不难发现房地产业逐渐成为国民经济支柱，同时也是一个国家经济发展的晴雨表。房地产通常被认为是一种良好的投资品，成功的管理可以使房地产所有者获得经济收益。在不同时期，每个人都有明确的需求，并对市场中出现的各种机会做出判断，而这种需求和判断又将决定他们对房地产市场的参与程度。这种自由选择有助于形成自由的市场经济^[1]。因此，对房地产估价的合理与否，将直接影响着国家经济的兴衰。

实际上，房地产估价贯穿着房地产的全寿命过程，从房地产投资、开发、建设、销售、出租、分销、分租、转让、抵押、馈赠、征用、保险、 课税直到拆除等各个阶段，这都需要作出相应的估价，并以此作为决策和行动的依据^[2]。国内外的经验表明，房地产估价是房地产业内技术性最强，难度最大的部分之一。房地产估价是一项涉及很广的中介服务，对其风险的有效防范和转移可以促进房地产估价和房地产行业的健康发展^[3]

。房地产业的繁荣以及房地产市场的进一步完善，迫切需要我们做好房地产的估价工作。我国的房地产行业相比较外国发达国家起步较晚，对其进行的专业评估也应用的较迟，且方法及理念较为滞后，对房地产估价的研究显得极为迫切。

二、研究意义

就广义上而言，针对于房地产行业，房地产估价有助于其建立合理的秩序，促进公平贸易，推进房地产价格正常化，因此在市场经济条件下研究我国现行房地产估价体制具有重要的现实意义：

1.房地产估价行业对城市土地集约利用有着深刻影响。房地产估价作为经济杠杆可以有效地促进土地集约利用。由于绝对地租的存在，迫使土地使用者在所使用的土地上尽可能多地追加投资从而提高土地的单位面积产出率。同时土地价值将根据供给和需求灵活调整，最终影响土地数量。不同地域的土地价值差异可以将城市土地分化，根据其大小和功能充分应用，发挥强有力的监管作用，从而强化土地使用的监管力度，以促进城市的功能分区和土地资源的最优分配^[4]。因此对于城市土地集约过程的一体化，我们应该深刻理解房地产估价行业在其中发挥的重要作用。

2.房地产估价对保持房地产市场的持续健康发展具有重要作用。首先有利于促进房地产信贷健康发展，有效防范金融风险。如果评估不规范，将会带来房地产信贷风险，继而引发金融危机，危及整个国民经济的健康运行。其次，房地产估价可以有效维护国 家和公共利益，减少行政管理成本，有效避免损失。再次，房地产估价还可以准确客观 地分析市场形势、预测市场趋势，为政府实施宏观调控提供决策依据。可以说房地产估价作为房地产市场中重要的价值评估中介，对推动房地产市场健康有序地发展起到了积极作用。另外，在房地产估价行业中，服务部门不断专业化和多样化，对城市经济的蓬 勃发展也起到了不可替代的促进作用^[5]。

由此可见,对房地产估价行业的研究具有发掘问题进而找出对策的重要意义，尤其是随着房地产市场的不断发展，房地产估价显得越来越重要和必要。

三、国内外现状

1.国外现状

以最为发达的美国为例，美国现有估价机构数千家，其中德克萨斯州拥有3868名房地产估价师，全州人口中每5000人就有1名估价师，德州较大城市休斯顿市估价机构约有50家。美国估价机构众多，业务量大，行业较为活跃，对估价行业采取指导为主的办法进行管理。联邦政府通过制定估价统一操作标准统一全国估价业规范操作，估价人员的管理由各州通过执业资格、政府培训进行管理。美国各州对估价业的管理要求有所不同，但大都采用分级管理，要想取得较高等级的执业资格必须经过严格考试和拥有一定的实践经验^[6]。

美国对估价人员的管理一般由州政府负责，取得从业资格必须具有实践经验和达到教育要求，估价师执照较难取得。美国估价师执照的取得一般要经过下列程序：实习估价员阶段、30个月的实践经验，参加教育和考试。考试由各州政府部门组织，一年多次举行（德克萨斯一年12次）。考试通过后即可取得执照。执照取得后必须参加一定学时的继续教育。美国各州对估价师执照根据估价人员接受教育和实践能力状况分级管理，一般为3级。其中G级执照必须有180小时理论学习和3000小时实践，可对任何物业进行评估；R级执照必须要有120小时理论学习和2500小时实践经验，可对20万元以下的商业物业和居民住宅评估；L级为有限执照，可对一定金额以下的物业进行估价，具体金额由各州自行确定。由于经常有跨州业务发生，美国估价师在拥有本州执照后，在外州从事业务可申请专项执照以利于业务的开展。美国法律没有禁止估价师在多家机构同时执业，但估价师从信誉和工作精力角度考虑，不会同时在两家机构开展工作。

美国估价师在取得执照后往往会申请加入专业的行业协会，由行业协会根据估价师资质和估价水平高低授予的一些专业称号，往往是估价师资历和威望的体现。美国的专业协会主要有房地产估价协会（MAI）、估价师协会（ASA）、农场及土地估价师协会（MFLA）等，像房地产估价协会会员的称号，至少要通过810门专业课程学习，一般要34年时间才能获得^[7]。

由于估价师资格管理严格，行业从业人员素质较高，行业拥有较高的社会地位，因此，在美国执业估价师的专业技术人员身份得到社会的承认和尊重。

2.国内现状

我国将房地产估价应用到房地产领域是在1994年以后，中国房地产估价师学会的成立，开辟了我国房地产估价的新纪元。近几年，北京、上海、郑州等各大城市的房地产估价师学会也都相继成立，配合国家学会开展各地区的房地产估价理论与方法研究，组织人员培训，制定当地的行业标准规范，进行国际交流等，为我国房地产估价行业的健康发展做了大量卓有成效的工作。房地产估价的用途也渐渐受到来自各方各界的关注，专家学者们也开始对房地产估价的理论研究日益重视，我国常用评估房地产的几大评估方法主要有：市场比较法成本法以及收益法^[8]。我国房地产评估制度的建立，评估市场的扩大、评估队伍和评估机构的迅猛发展，表明我国房地产估价行业的框架已经基本形成。中国的房地产交易、管理和资本市场与房地产的联系越来越紧密，真正的房地产估价行业已经在服务过程中取得了前所未有的业务扩张，其服务范围 涵盖了房地产开发、拆迁、司法诉讼、税收及其他经济活动等重要基础工作的业务估值服务。中国的房地产评估业从无到有，是一个充满活力的朝阳产业。据数 据显示：2008年，我国房地产估价行业从业人员超过25万，取,得房地产估价师资格证的约3.7万，其,中约3.3万人注册职业：房地产估价机构近5300家。房地产估价行业也进入了激烈竞争的时代^[9]。

但是，由于巨大利益的驱动，对这一市场和业务的管理政出多门，目前政府对房地产管理调控较为混乱，干预较多^[10]。另外，我国现有注册房地产估价师近万名，经过培训的估价人员多达二十几万，但还远远不能满足全国几百座大中城市以及各地县城房地产估价业务的需要^[11]，评估队伍人力不足且素质普遍不高。1995年以来,虽然我国建设部、人事部也出台了3个有关房地产估价方面的规定和办法。但这些远不能适应我国目前房地产估价行业发展的要求。我国房地产估价的相关法律法规和管理体制建设不完善，行业的监管力度不够，需要进一步强化^[12]。特别是对房地产估价的技术规范和规程以及职业道德标准，至今仍停留在理论探讨阶段，没有一部权威的系统科学的法律或规范^[13]，故评估机构和执业人员也就没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，这在一定程度上影响了估价工作的科学性和合法性，容易出现损害当事人的权益的现象^[14]。不甚完善的估价机构和参差不齐的从业人员素质，还不能完全适应我国快速发展的房地产市场经济，社会的需求和一些非市场化影响制约着估价作业的独立、客观、公平原则的实施，制约着房地产估价行业的健康发展^[15]。

四、研究内容框架及技术路线

1 研究内容框架

1.1拆迁项目概况

1.2房屋主体及附属物原始数据

1.3拆迁补偿合同

（1）补偿安置确认单

（2）购房确认书（货币补偿款项单）

（3）提前搬迁奖励协议

（4）房屋拆迁补偿协议

（5）房屋测量图表

1.4拆迁补偿资金评估表

（1）房屋拆迁补偿金额评估表

（2）室内装修及附属物补偿资金评估表

2.技术路线

2.1提出问题

目前南京市高淳区淳溪镇双进村即将进行拆迁项目，在拆迁之前，计划对双进村开展房地产估价作业。拟对村里每户房地产进行详细评估，并将每户的评估结果生成一份正式的评估报告，交给评估公司的委托方（即拆迁公司），帮助其制定针对每户居民的补偿方案。

2.2问题分析

作为评估人员，我应当依据当地政府颁发的文件及相关评估技术规范，综合采用两种房地产估价方法，对每户进行专门的房地产估价。

2.3解决途径

目前房地产估价主要服务于以下几种目的：(1)各类房地产的买卖、租赁、拍卖、出让、转让、交换等交易中的估价；(2)房地产抵押、典当、保险；(3)征地拆迁补偿；(4) 企业合资、合作、承包经营、租赁经营，企业改制、兼并以及破产清算等涉及到的估价。不同的估价目的所采用的技术路线是有所差异的，这就会影响估价结果。获取房地产价格的途径通常有以下三种：(1)与类似房地产的近期市场成交实例进行比较；(2)根据待估房地产的期望收益；(3)通过确定重置或更新待估房地产所需的费用。由此形成房地产估价的三大基本方法，既市场比较法、收益还原法和成本法。市场法也称市场比较法，根据替代原理，选择同一供需区域范围内功能相似，近期已经发生交易的实例，经过差别修正后，测算估价对象价格的方法。收益法是基于预期原理，考虑房地产具有连续性、使用期相对较长，其产生的纯收益能够在未来连续获得，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值（即，收益价格）的方法。成本法是指重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，再结合估价对象现状进行差别修正，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值（即，积算价格）的方法。

由于双进村拆迁项目多为居住性用房，收益性较差，拟综合采用成本法和市场比较法两种方法进行房地产估价。依据《高淳区人民政府文件关于公布征地房屋拆迁补偿安置标准的通知》，以及《高淳区新区城中村改造指挥部会议纪要》和《高淳区房屋拆迁评估技术规范》等政府文件和规范开展估价工作。

2.4 技术路线框架图

五、参考文献：

[1] 常青.房地产估价的基本问题及其关系研究.建筑管理现代化，2006年第2期总第87期

[2] 方晟何柳.不同评估目的下房地产估价方法的选择. 法制与社会，1009-0592 （2007）-747-02

[3] 杨洋.房地产估价风险分析与防范. 三门峡职业技术学院，三门峡472000

[4] 周迎春.市场经济条件下的房地产估价研究. 西南农业大学学报(社会科学版),第10卷第3期

[5] 郑防修.浅谈市场经济条件下的房地产估价[J].科技信息，2011(7):375,370.

[6] 闵一峰.从中美房地产估价业的比较看我国估价业的发展.房地产市场.总第247期.

[7] 吴璟 张继军.美英房地产估价行业发展模式及经验借鉴.清华大学房地产研究，2011

[8] 赵文娟.市场比较法在房地产估价中的应用.科技经济市场，831300

[9] 沈颖 杨雪红.浅议房地产估价行业发展现状趋势及发展对策[J].广东科技，2008（9）：17-19

[10] 陈红艳.现行房地产估价方法存在的问题及修正意见.价格天地，2008.7总第374期

[11] 李光绍.浅议房地产估价研究.中国西部科技, 2009年8月（上旬）第08卷第22期总第183期

[12] 郑防修.浅谈市场经济条件下的房地产估价.科技信息，2011年第7期

[13] 胡广军.我国房地产估价工作存在的问题与对策. 经济经纬，2000年第 6 期

[14] 武轶楠.房地产估价方法现存问题与改进措施研究. 河北农业大学城乡建设学院,2011

[15] 苏毅.房地产估价方法的改善与改进[D].长安大学，2010