借名买房之所有权的归属
摘要：针对房地产市场的兴盛，各地政府出台许多限制政策。部分购房者为了规避政策或贪图优惠，往往借助别人名义进行购房并完成登记，即所谓的借名买房行为。相应的，房屋所有权权属争议纠纷逐渐增加。然而，当前我国法律体系当中缺少关于借名买房问题的具体规范,裁判机构缺乏统一的裁判标准,法官在处理这些案件时，判决结果不一,严重损害司法权威,影响了司法公正。本文主要讨论房屋的所有权归属问题。对此，实践中存在两种相互冲突的裁判结果，其一，判决确认房屋归借名人所有；其二，判决确认房屋归出名人所有。本文通过典型案例的分析，寻求导致裁判截然相反的原因，以及背后的理论依据，并据此提出本文观点，以及在特殊情况下的处理情形。
关键词：借名买房； 所有权归属； 物权变动；不动产登记
一、文献综述
- 引言
众所周知，房屋在我国公民的社会生活中占据着十分重要的地位，随着房地产业的迅猛发展,房屋价格不断增长,投资、投机住房已然成为快速致富的途径。国家为了抑制此类投机炒房行为,出台一系列相关限购政策、法规,由此导致借名买房现象产生，也引起了诸多法律纠纷。借名买房案件通常涉及合同纠纷和物权纠纷，具体包括合同无效之诉，确认所有权之诉，返还原物之诉等。然而，当前我国法律体系当中缺少关于借名买房问题的具体规范,裁判机构缺乏统一的裁判标准,往往出现相同案件但判决结果不同的情形,严重损害司法权威,更无法解决当事人之间的矛盾纠纷。取得标的房屋所有权是当事人的最终诉求,因此，从根本上解决借名买房纠纷,关键在于确定标的房屋所有权的归属。
因此，本文以标的房屋的所有权归属为着眼点，着重讨论在司法实践中法院对此类案件的两种不同判决结果，和每种结果背后的理论依据及其合理性，并分析在不同情况下，如涉及第三人时的处理方法，本文还涉及在房屋所有权判定中必须要解决几个问题，如借名合同的效力判断、借名人举证的程度等。本文通过查阅大量文献和判决书对上述问题加以综述。
- 借名买房纠纷现状
借名买房、或称借名购房、借名登记，通常指借名人与出名人达成协议，由借名人出资够买房屋，但以出名人的名义签订房屋买卖合同并进行登记，且房屋的所有权益均由借名人享有，出名人对房屋不具有任何权利，更不得擅自处分。
通常而言，实际购房人与不动产登记簿所载之人应为一致，而借名买房却人为地造成了二者不一致的情形，此时房屋的所有权应归何人所有？这一问题回答的难点在于：
其一，表面上看借名买房所有权归属问题仅涉及出名人、借名人两方，事实上涉及到房屋出卖人、出名人的债权人等诸多当事人及房地产调控政策所代表的公共利益，纵观债权成立、物权变动及流转过程，借名买房既涉及到买卖关系，其间可窥得间接代理、信托等法律关系的影子，又涉及到不动产登记的问题。由于房产价值普遍较高，无论最终认定诉争房屋归何人所有，都会对相关利益产生极大影响，因此必须对这一问题做出稳妥的权衡与判断。
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