“一房二卖” 后买受人主观状态认定研究
摘要：近年来，随着房屋价格的剧烈上涨，出现了许多违背诚信、恶意串通的“一房二卖”现象。在“一房二卖”的情况下，因前后两个买卖合同不可能得到同时履行，至少会有一方当事人无法取得房屋所有权，从而引发多种纠纷。在“一房二卖”的行为中，后买受人的主观状态对其行为的有效性有着直接的关系，本文通过典型案例——桂某与殷某房屋买卖合同纠纷案，引出对后买受人主观状态的认定研究。
关键词：后买受人主观状态；善意；单纯的恶意；恶意串通
一、文献综述
前言
随着社会经济的不断发展，房地产市场上的交易日渐活跃，近几年，各地楼市的升温更是使房屋买卖空前繁荣，甚至到了一房难求的地步，但是房地产市场规制欠缺，登记透明度不够，相关法律不完善，执行也不彻底，由此产生的房屋交易纠纷也不断增多，特别房屋所有人为了谋求利益，“一房二卖”甚至“多卖”的房地产投诉案件在消费者投诉案件中的比例一直居高不下。并且通常情况下争议的标的额较大，一旦处理失当，将会激化社会矛盾，造成社会动荡。房屋买卖一直以来都是民生的大热点，因为自古以来，房子一直被认为是人在这个世界上生活的基础，甚至生存的基础，对普通民众来说，一般情况下，穷其一生大概也只能买得起一套房子，因此，完整地拥有房屋的权利而不受他人的侵害对他们而言显得尤为重要。若是付出了对价却得不到对房屋相对应的完整的权利，会影响到人们积极创造财富的信心。购买房屋的人付出了等额的代价却得不到相应的权利，交了买房钱却买不到完整的房屋。而我国实行的社会主义市场经济是在探索中发展的，由于市场自身的规律以及宏观调控的欠缺、法律规制的不完善，随着房地产市场的活跃，“一房二卖”等现象也会更多，现实生活中的交易也会越来越复杂，在此背景下，后买受人主观状态直接影响到“一房二卖”合同的有效性，以及影响到房屋所有权的最终归属，本文试对后买受人的主观状态的认定进行分析，以期维护我国房地产市场交易的安全。
一、研究状况
关于“一房二卖”的买卖合同效力问题，根据《法国民法典》第1599条规定：出卖人与先买受人达成的买卖合同一旦成立生效，先买受人即取得了特定房屋所有权，出卖人在已经丧失房屋所有权的情况下，就同一房屋与之后的买受人订立买卖合同的行为属于无权处分，后买卖合同当然无效。根据《德国民法典》对于合同效力的规定得知，出卖人与先买受人之买卖合同成立并生效后，先买受人必须办理产权变更登记，才能取得房屋所有权。这一点与我国立法有相同之处，如先买受人只签订了买卖合同，而未办理产权变更，则后买卖合同有效。[1]
国内学者对“一房二卖”法律问题也进行了深入的研究。金检在其论文《试论不动产双重买卖与撤销权之行使》中，准确定义了“一房二卖”的概念。王轶在论文《论一物数卖一以物权变动模式的立法选择为背景》论述了国内外不同的立法模式下，“一房二卖”情况下的合同效力如何确定及房屋所有权归属。 李勇在《买卖合同纠纷》一书的第四章二重买卖的处理中，阐述了二重买卖合同标的物所有权的归属和二重买卖的救济方式。关于“一房二卖”产生的原因，刘国华、刘新熙在《“一物数卖”中利益的理性平衡——论善意违约的正当性》中提出，“一房二卖”的产生和物权与债权之间存在差异性相关。物权具有直接支配性、绝对性和排他性，一个标的物上只能成立一个所有权，不能存在两个不相容的物权。而债权天生具有平等性和相对性，不以直接支配为目的，一个物上可以存在两个甚至多个债权，可以称之为“二律背反”。 梁慧星教授也认为，而先买受人与房地产开发商的订立买卖合同是债权行为，债权仅有请求权能，是相对权，不具有对世性，并且缺少公示手段，很难为第三人知晓，因而不具有排他性。出卖人与买受人订立买卖合同后，只要双方未办理房屋所有权变更登记，出卖方并不会因此而丧失对特定房屋的所有权，买受人也不能仅根据房屋买卖合同而立即取得房屋所有权。
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