借名购置房产的物权归属
摘要：近年来，随着“房屋限购令”的出台，实践中形成了大量的借名购房与借名登记现象。关于借名登记导致房屋上法律物权与事实物权相分离，这时应如何确定房屋的权属。本文所涉及讨论的借名购置房产所涵盖范围不包括违反社会公共利益和不具备购房资格之类的情形，即在借名购置普通商品房的情况下，借名登记协议有效。结合物权变动的形式主义，在不涉及善意第三人的情况下，认定借名人为房屋所有权人更为适宜。
关键词：借名购房；所有权；物权变动
一、文献综述
借名购房、登记是指在房屋买卖过程中，实际出资人（借名人）因不能或不便以自己的名义购买房屋，经与他人（登记名义人或出名人）协商征得同意后借用他人名义购房并将房屋产权登记在他人名下，由实际出资人享有房屋权益，致房屋的法律权属和事实权属分离的行为。基于此现象产生了诸多法律问题。
确定借名购置房产的物权归属，从立法目的上来看，意义在于确定不同情况下，物权法基本使命怎样实现，即物的支配秩序和交易秩序怎样平衡。马一德教授认为相对来说，物的支配秩序主要在于内部关系中的物权的正确性与稳定性，较少涉及第三人。而物的交易秩序主要在外部关系中物权的推定与公信效力，总与第三人有关。借名登记导致房屋上法律物权与事实物权相分离的，以内外关系来明确借名购置房产的物权归属于借名人或是出名人是较为妥善的选择。根据《物权法解释（一）》第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”该规定的适用范围理应视其包括不动产借名登记的某些情形。借名人据此诉请法院确认其为该不动产的真实所有权人是较为被接受的观点
在德国、我国台湾的学说与实务中，多以是否满足物权变动的法律要件为角度。从比较法上来看，在德国法学者眼中，有人认为：使用他人名义受让不动产并且办理不动产登记的，名义载体与行为实施者都没有取得所有权。名义载体之所以未取得所有权，是因为其并未与让与人达成物权合意；行为实施者之所以未取得所有权，是因为其并未被登记为所有权人。还有人认为：一方面，在借名受让不动产情形中，名义载体与行为实施者都没有因此取得所有权，名义载体名下的不动产登记构成错误登记，让与人享有针对名义载体的更正登记请求权；另一方面，可以类推适用《德国民法典》第177条关于无权代理之规定，允许名义载体对不动产让与行为予以追认，使自己取得不动产所有权。无论如何，借名人（行为实施者）都不能取得不动产所有权，因为在借名人与让与人之间未发生不动产所有权移转登记，欠缺物权变动的形式要件。但在我国物权公示效力的非绝对化，其具有的是推定效力。物权公示绝对化并不有助于解决借名购房中法律纠纷的解决，反而更会加剧矛盾的产生。
在我国台湾地区，关于借名人可否取得不动产所有权，学说与判例上存在很大争议，此项争议主要围绕出名人处分不动产之行为的效力展开，大体上包括以下三种观点。一是无权处分说，认为借名人是系争不动产所有权人，出名人系无权处分。法院判决认为相对人为恶意，故借名人得依我国台湾地区“民法”规定，请求涂销不动产移转登记，并得类推适用相关规定，请求出名人将系争不动产回复登记于借名人名下。二是折衷说，认为出名人处分不动产，相对人为恶意者，应认定为无权处分，相对人为善意者，不宜认定为无权处分。我国台湾地区“最高法院”2011年台上字第2101号判决持该说。三是有权处分说，认为出名人是不动产所有权人，只是其所有权权能受到限制，不动产由借名人管理、使用、收益，在借名契约终止时，借名人有权请求将不动产回复登记于自己名下，但在此前，出名人为所有权人。想比较而言，出名人有权处分说更符合前述争议的范围，主要理由是：其一，依我国台湾地区“民法”第758条第1项，登记为不动产所有权变动之生效要件，在借名契约存续中，不动产既登记为出名人所有，该不动产在法律上自属于出名人所有。其二，借名登记契约之原因，多为投机、逃税、规避法律，透过借名登记契约的外部关系在效力上转嫁风险承担，在法律政策上抑制不动产借名登记契约被滥用。其实，如前所述，借名登记导致房屋上法律物权与事实物权相分离的，以内外关系来明确借名购置房产的物权归属于借名人或是出名人是较为妥善的选择。出名人有权处分说着重于涉及有第三人参与的情况，当然其中还要区分善意与否。若在优先考虑事实物权，即不涉及善意第三人，真实权利人的利益优先保护的情况下，要认定借名人为不动产所有权人，难点问题在于“借名人与出卖人之间是否具备物权变动的形式要件”，这需要法律解释。杨代雄教授认为：与动产相比，不动产物权变动更强调其公示性，以保障不动产物权关系的确定性与清晰度，但这仅表明对“形式主义”的变通应当更为谨慎，并不意味着毫无变通之余地。进而认为，“向占有媒介人交付和指令取得这两种交付变通方式所体现的原则”可以适用于不动产所有权让与，即基于受让人的意思向受让人方面的人进行交付或移转登记，交付或登记的效果归属于受让人。因为借名人与出名人之间存在委托合同或者类似于委托的无名合同。据此，出名人系为借名人的利益承受房屋登记，是“借名人方面的人”，可以称之为“取得媒介入”，出卖人向其移转登记等同于向借名人移转登记。这只是以变通的方式达成“登记”这一形式要件，而不是放弃该形式要件。对于此观点我表示支持，虽然我国《物权法》对于土地承包经营权的设立、转让以及地役权设立等物权变动情形不以登记为生效要件，表明立法者并不是特别严格地遵循登记生效主义，按照这样的立法精神，承认借名人取得房屋所有权不可谓欠缺正当性。但在公示生效主义下，变相将出名人解释成“借名人方面的人”以使得借名人满足物权变动的要件，在没有上升至立法层面前，适用范围并不广泛，有点牵强。
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