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国内外研究综述
随着我国经济的迅猛发展,住房租赁市场价格问题也伴之而来,住房问题已经成为我国经济社会发展的一个重要热点。长租公寓也因此产生并快速发展,但近些年来不断有长租公寓爆雷。本文通过分析自如的运营管理模式,探究自如及整个长租公寓行业存在的问题,并对自如及长租公寓行业的未来行业发展提出相应的对策和建议。
1.1国内研究综述
（1）赚取增值服务收入的运营管理模式
吴力军(2018)通过对长租公寓'互联网 '模式的研究,发现利用网络及APP与租客进行线上交流,深挖租客的其他潜在需求,给租客在提供更多的增值服务,例如:家电维修、快递代拿等服务,大大拓宽了收入渠道。通过对上海盈家生活的运营管理模式分析后,韩璐(2016)发现做好租后服务是长租公寓盈利的关键所在。据了解上海盈家生活通过互联网深度挖掘了客户的需求,为租客提供了被子的销售服务,一年的销售量就突破了60万套,净利润高达20万元。由此可见,潜在的增值服务对长租公寓行业的收入至关重要。陈永惠(2018)提到的V SPACE长租公寓是一类居住与办公相结合的一体化的社区,这为租客提供了一个既能办公又能居住的复合型空间,提供吃喝玩乐一条龙服务,让租客感受到了良好的生活体验与极高的性价比。因此V SPACE在经营初期就有98%的入住率。
（2）资产证券类的运营管理模式
在分析新派高层公寓REITs模式后,丁小飞(2018)认为其具有可分配的现金流与新近对于优先级资产所获得的支持性证券各期收益率的覆盖比重最低分别是:1.01倍与1.74倍。此外,通过对长租公寓房地产租金转让权的收益权模式进行了测算,国内房地产专家李永璐(2015)发现REITs模式,不仅能够通过增加房地产的收益率来有效降低融资的成本,还有利于提高房地产投资者的收入,拥有极强的市场竞争力。
1.2国外研究综述
发达国家的国家经过多年的改革和发展,其中关于长租公寓的市场已经变得十分成熟,以美国和日本等国家为例,其他一些关于长租公寓的法规制度已经比较完善完备,国民的居住观念也是非常开放多元。与国内略显稚嫩的中国长租公寓产品服务行业相比,国外的中国长租公寓产品服务行业在经营管理及盈利方面都存在着许多问题,这些问题是我们在实践中学习并借鉴了大量经验,对国内中国长租公寓产品服务行业的未来发展起到了具有重大的指引性作用和参考价值。因此,我们认为有必要针对美国和日本这两种典型长租公寓在国内的经营管理模式做一个系统性的总结和分析,为国内的长租公寓经营者和企业提供一些相应的依据和参考。
（1）美国长租公寓运营管理的研究综述
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