建设项目可行性研究报告文献综述

房地产开发是一项综合性经济活动, 其投资最大、建设周期长、涉及面很广; 具有高价值, 高回报、高风险、高附加值, 产业关联性强等特点; 所以项目开发投资决策者必须对其经济、社会和环境等进行科学的预测和评价; 最终实现项目决策的科学化, 民主化, 减少或避免投资决策失误, 提高项目开发建设的经济, 社会和环境效益。房地产可行性研究最早始于美国，如美国于1999年就出版了与可行性研究相关的书籍，各国在项目投资领域中对预测、风险、评价等方面进行了较有成效的研究，谢谢丰硕的成果为可行性研究发展提供了理论基础和应用案例。我国的可行性研究延续了苏联的技术经济论证方法。21世纪，我国也相继出版了有关于房地产可行性研究的相关书籍，也日渐意识到可行性研究的重要性。

2008年年底全国房地产行业在经历了迅猛发展后，开始全面减速，分析原因，虽然有经济金融危机、政治、经济政策等客观方面的因素，但多数是市场定位不准、选址不当、产品定位失误等主观因素造成的， 即不重视前期房地产开发项目的可行性研究，是造成决策失误、房地产开发项目失败的主要原因。 通过项目可行性研究, 我们才可能知道该项目的建设地址、规模、建设内容与方案是否可行, 项目的产品的供需情况等。 它是项目开发建设投资的决策依据。其次，项目可行性研究报告可以就项目的收支费用盈利和偿债能力及投资回收期进行了详尽的分析。它是金融机构审批建设项目申请贷款的依据，是项目筹集建设资金的前提。再而，项目可行性研究对建筑材料, 协作条件及供电、供水、供热、通讯、交通等许多部门协作进行了分析, 是项目投资与开发商与有关各方签定合作协议的依据。最后，项目的规划方案构想、主要设备类型、单项工程结构形式、配套设施和公用辅助设施, 建设方式和时间等都已在项目可行性研究中作了分析和论证。是编制项目下一阶段规划, 设计和建设方案的依据。总之, 项目可行性研究是房地产开发经营管理中必要的一环, 是房地产理性科学开发的保证。 首先，可以作为确定房地产开发项目开发建设的必要依据。房地产开发项目投资者根据可行性研究的结果，决定是否投资开发该项目。规范的可行性研究能够刹住盲目投资，通过经过近10年的发展，我国大中城市的房地产市场在一步步走向了成熟，房地产市场初期的暴利岁月已经一去不复返，现在相对成熟的房地产市场已经迫切要求房地产理性开发，要求房地产开发项目开发商必须作好项目的可行性研究，切忌盲目投资。 其次，可以作为向金融机构融资的依据，向当地政府和其所属城市规划部门、土地管理部门、建设管理部门等申请立项和建设执照的依据，也是环保部门审查项目对环境影响的依据。 再者，作为开展房地产开发项目设备和原材料订货、施工准备等房地产开发项目建设前期工作的基础，为后续建设工作顺利进行铺垫。 还有，依据房地产开发项目可行性研究的结果对特定方案的评价，房地产开发项目投资商可以合理安排企业组织管理和职工培训计划。 对金融机构而言，要在审查项目的可行性研究得出结论的基础上，判断如果借出资金，在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险有多少，从而决定是否贷款以及确定贷款的利率。

对于国家政府部门而言，如果房地产开发项目投资失败，会导致对银行的还款滞后，甚至影响城市的开发进程。因此房地产开发项目可行性研究可以作为政府各级管理计划部门编制固定资产投资计划和编制各个阶段规划设计的依据。可行性研究的主要研究从宏观上可分为，初步可行性研究、详细可行性研究。 需要制定开发计划: 包括前期筹备计划, 工程建设计划, 场地布置和项目各项工作的委托实施等；资源供给安排: 包括建材, 建设技术和水、电、汽、通讯等的安排；项目经济效益评价: 其工作主要包括项目总投资估算, 项目资金来源确定, 开发经营成本及收入估算和财务评估；项目社会效益评价: 是否符合法律上许可, 技术上可行, 经济上可行及开发价值最大的最高最佳原则; 是否有利于城乡建设发展; 是否给周边的群众生活带来方便；项目开发的环境评估: 主要分析项目开发可能引起的周边生态变化, 确定控制污染和生态变化的初步方案, 进行环境保护的投资估算, 提出环境评价分析和结论；进行项目风险分析: 主要依据国际国内形势和社会人文因素进行定性分析; 利用盈亏平衡, 敏感性分析及概率分析等数理方法进行定量分析；项目开发组织机构的确定: 包括管理体制, 管理机构, 人员分工培训和费用估算等工作。从技术、经济、财务、政策等方面论述开发项目的可行性, 推荐最佳开发方案, 提供可行性依据。