毕业论文课题相关文献综述
文献综述
一、课题名称
物业管理投标文件
二、项目研究背景
物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。
物业管理是市场经济的产物，为了规范物业管理服务，规范物业管理招投标市场，国家和地产房地产行政管理部门相继出台物业管理招投标办法、基本制度和政策，这为当前物业管理走向市场、参与市场竞争从法规、制度上奠定了基础，也为我市进一步做好物业管理招投标工作指明了方向。针对目前我市物业管理项目市场僧多粥少、开发企业自建自管的物业管理服务项目占的比重较大等现象，如如何为物业管理企业参与平等竞争创造机会，如何促进物业管理服务健康发展，鼓励房地产开发企业按照房地产开发与物业管理服务相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。这是物业管理服务规范化的良好开端，这项工作做好了，将对今后的物业管理服务规范化、市场化、专业化的进程步入了第一步。
由于在现阶段的我国物业服务处于起步阶段,对很多物业开发单位与业主来说,使用招投标的方式来挑选物业服务公司的观念还没有被完全接受,很多地方还缺乏对物业服务的全面与深人认识,尚未认识到在选择物业服务公司的过程中使用招投标方式的意义。目前在我国的一些大城市虽然已经推行了物业服务招投标的方式,但是对更多的中小城市来说,很多地方还没有开始使用。我国现行的关于物业服务招投标的规定还没有得到有效的贯彻和落实。
随着《物业管理条例》的颁布实施，物业管理招投标逐渐成为承接物业管理项目的主要方式，无论是物业管理企业还是建设单位、业主和政府行政管理部门，都将面对物业管理招投标的运行规则。面对新形势，物业管理企业除了应该学习、掌握《物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》等相关规定外，还要掌握物业管理招投标实务的操作方法，这对于参加投标的物业管理企业是非常重要的。在实际招投标的过程中，投标企业的标书起到了至关重要的作用，标书的制作应该引起广大物业管理企业的高度重视。
目前在物业管理招投标活动中适用的法律法规主要是《招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，现行法律法规存在具体细节不明确，如资格预审程序虽有所规定，但规定过于简略，没有对单独发布预审公告的问题提出要求，也没有使用资格预审文件的要求，实践中易导致资格预审程序的滥用，如招标人与投标人串通，以资格预审程序来排斥潜在的投标人。因此各地区应根据各自实际情况，在国家法律法规框架下，制定地方的物业管理招标投标办法，来明确常规性的基本要求和操作程序，以便使参与者有章可循，用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为，同时制约和保护法律主体双方的权责利行为。
还有目前我国物业管理市场上物业管理企业数目多，但是上规模、上档次的物业管理企业不多，一级资质的企业较少，大多数物业管理企业的都处于二级以下，不利于物业管理水平的提高，物业管理招投标市场上的低水平无序竞争较为严重。
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