海棠花园物业投标文件文献综述

一、课题研究意义

我所写的毕业设计题目是XXX小区物业投标文件。物管行业的竞争在比管理水平、资金实力、管理规模的同时，已经上升为在真正市场化运作基础上的持续竞争，随着物管市场竞争机制的引入和深入发展，物业管理招投标呼之欲出，只有通过招投标才能真正体现公正、客观的市场竞争要义，也才能真正实现优胜劣汰的竞争法则。

我国改革开放后，越来越多的企业走出去与国际接轨，随着世界五大行进驻中国，国外先进的物业管理理念、专业化物业管理方式，将对国内物管行业造成巨大的冲击；同时，国外具有物管招投标实力和技巧的企业也将成为国内同行业的直接竞争对手。所以要想在竞争中取胜，政府主管部门必须在国门打开之前全面规范和建立物管招投标市场，让国内物管企业真正成为法人企业参与竞争。物业管理是微利行业，企业面对激烈的市场竞争，只有规模经营才能维持企业的生命力，只有加强企业的竞争完善，才能经得起市场的考验。

二、物业管理招投标的内涵

根据《物业管理条例》第二十四条规定:住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。物业服务招投标包含招标与投标，招标是业主以价值规律为原则，在市场中通过竞争的方式选择合适优秀的物业公司。投标则是指物业公司在市场中寻找服务客服的行为。业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接验收、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项制度成为物业管理行业的基本制度，而物业管理招投标在其中起着纽带连接的重要作用。物业招投标制度将业主与物业企业连接起来，使的物业的运营成为可能，业主的生活得到便利，物业企业、物业从业人员的价值得以实现。物业投标的内容主要包括了：①项目的整体设想与构想②组织架构和人员配置③费用测算与成本控制④管理方式、运作程序及管理措施。

三、物业管理招投标的特点

由于物业服务招投标出现的时间不长,虽然在短时间内获得了较快的发展,但我国的物业服务招投标依然处于初级阶段,发展还很不完善,和其他的招投标形式相比有自己显著的特点:物业服务招投标具有明显的可替代性;服务标准界定困难。就物业投标这一主题，国内一线二线城市正在进行积极的探索，结论是物业招投标制度的践行是有相当多困难的，无法完全落实。存在的问题也是多方面的，有政府管理的问题、有物业企业自身的问题、有市场的问题、有民众认知的问题等等。但总体而言，物业服务作为现代服务业走市场化的招投标之路是明朗的、积极的，伴随这国家市场化改革的推进，物业招投标将会在摸着石头过河只中越来越成熟和完善。物业招标和工程招标有许多共同之处，如物业对于具体招标项目的投标实行项目经理制，投标报价有项目报价清单等。

三、物业管理投标文件的主要内容

一般内容：

(1)投标致函：表明投标者完全愿意按招标文件中的规定承担物业管理服务任务，并写明自己的总报价金额；表明投标者接受该物业整个合同委托管理期限；表明本投标如被接受，投标者愿意按招标文件规定金额提供履约保证金； 说明投标报价的有效期； 表明本投标书同招标者的书面接受通知均具有法律约束力； 表明对招标者接受其他投标的理解。

(2)开标一览表：包括各类型物业服务费的报价，物业服务费测算表，开办费数额，服务期限

(3)公司总体情况介绍一览表：公司简介。概要介绍投标公司的资质条件、以往业绩等情况。公司法人地位及法定代表人证明。包括资格证明文件(营业执照、税务登记证、企业代码以及行业主管部门颁发的资质等级证书、授权书、代理协议书等)、资信证明文件(保函、已履行的合同及商户意见书、中介机构出具的财务状况书等)。 公司对合同意向的承诺。包括对承包方式、价款计算方式、服务款项收取方式、材料设备供应方式等情况的说明。物业管理专案小组的配备。简要介绍主要负责人的职务、以往业绩等。物业管理组织实施规划等。说明对该物业管理运作中的人员安排、工作规划、财务管理等内容

(4)公司管理规章制度一览表：具体介绍公司的服务理念，服务水准，对员工的基本要求、在服务管理过程中的基本要求。

(5)中标后服务计划：包括了物业服务管理方案及具体措施，管理服务承诺偏差表、其他偏差表

(6)管理人员情况一览表：介绍项目主要管理负责人员的情况，包括已经获得的物业服务殊荣、学历背景等

(7)管理设备情况一览表：表明对所投标物业设备的管理方案，包括了对设备的检查维修计划，运营维护计划，以及设备的使用费问题。

(8)经营管理目标：说明物业公司在中标后管理服务所期望的目标以及将采用的服务手段方式等。

(9)物业管理管理财务收支预算：结合物业费用测算表、各种可能的不确定费用、物业费收取情况测算，各项物业收入等，预算一个周期物业的财务收支情况

(10)关于资格的声明函：包括物业企业的营业执照复印件、企业法定代表人授权书、企业法定代表人、代理人身份证复印件、税务部门颁发的《税务登记证》复印件、招标项目中必须的其他证件。

(11)投标方认为需加以说明的其他内容：投标方和招标方可能产生理解分歧的说明

特殊内容：

管理指标响应表：物业管理方案及具体措施（详细描述房屋、设备、保洁、会务等管理服务计划、标准、作业流程、作业频度以及管理实施措施等内容）

四、物业管理投标文件编制的依据和方法

物业投标的基本作用就是为业主择优选出良好的物业服务企业，为项目今后的运转提供最优良的服务，为业主提供最优质的服务，同时实现物业企业自身的良性发展、推动城市现代服务业和管理层次水平的发展提升。物业投标首先需要做好投标文件制作的准备工作，对于投标的物业管理企业，及时获得有关项目的招标信息，是开展项目投标的第一步，获得项目信息的时间越早，就越能够争取到更多的时间，为投标工作做好充分的准备，获得招标信息最为常见的途径是招标公告；其次，在获得招标信息之后，投标的物业管理企业就应该积极与业主、项目主管单位确认招标文件中的细节，及早了解项目单位对物业管理的设想和安排。通过这些工作，拟投标的物业管理企业可以及早了解业主或建设单位制订的物业管理项目的详细要求，包括招标项目概况、招标项目招标说明、项目中子项目的具体划分、招标项目采用的技术规范和对工作的特殊要求等，有针对性地做好前期工作，及早开展投标准备工作。

五、物业管理招投标中的其他问题

俞以平简述了我国前期物业管理招投标不规范的乱象，以及将来要改变这些现状的途径和方法。

王志刚分析在物业管理与服务的内涵的基础上有效的提出物业管理与物业服务即是现今社会房地产产品的不可分割的重要组成部分，也是房地产开发企业有效实施品牌策略的重要突破口。并且在分析房地产开发过程中提出将物业管理和物业服务为核心的房地产开发建设的过程。^[2]

孙晓立肯定了以物业招投标的方式评选物业企业的必然趋势，也细说了物业招标过程中的影响招投标公平的相关潜规则。作者所提倡的阳光物业将会在未来的发展中一步步践行。

谢晖指出优秀的物业服务不仅可以对建筑物进行有效维护、提升业主对房屋使用的满意度,同时也有利于物业服务企业自身经济效益与社会效益的实现。物业服务行业在给人们的生活提供极大便利的同时,也存在着一些问题,例如物业服务招投标中存在着缺乏相应的监督管理机制、招投标过程不透明等问题,这严重的影响了物业服务行业的发展。本文分析了物业服务招投标的现状,对其中所存在的问题提出了解决方法,为我国物业服务的发展与完善提供一些建议。

李黎艳指出物业管理作为现代房地产经营管理的重要组成部分，已成为城市经济的朝阳产业，各地方政府也开始注重规范物业管理市场，建立竞争机制。针对国内物业管理招投标现状及存在的问题进行了分析和讨论，提出了相应的解决办法和建

莫劲松详细说明了物业管理服务的运行，即服务供应商对顾客（业主）的服务实现与提供，必须建立在一定的资源配置与资源使用（效率）上。物业管理服务类采购项目的运行、评审将从下管理架构、职责，服务沟通机制，招聘、培训控制，服务实现控制，关键、特殊过程与危险源控制。

张建伟.指出要做好物业管理服务工作，物业管理企业要练好内功，除了物业管理企业重视培训、大胆创新，不断提高服务质量和服务水平之外，还需要广大业主的共同参与和理解、支持和关心。

严瑶婷指出物业管理的出现本身代表这一种市场化的趋势、代表着社区治理模式的转变，而其背后的国家社会关系也必然面临着全能空间向合作空间的转变。该过程无意是曲折漫长的，正事物业管理从不见全到健全的艰难过程。随着社区治理中其它主体的联系的渐密、互动的加深、彼此型构，在合作中共同摸索出社区治理之路，最终实现善治。

曾翠香指出随着中国城市化发展步伐的不断加快,中国城市物理管理也在中国经济发展中占压着日益重要的作用,可见城市化在物理管理发展方面发挥重要的作用。该文首先对中国城中化对物业管理的需求逐浙增高的问題进行了相关的探讨,然后从建立一批一流的物业管理品牌企业、提供一流的管理和服务以及创造一浼的社会效益、经济效益以及坏境效益三个方面详知论述了中国物业管理可持续发展的目标。

张海英指出随着物业管理企业之间竞争力的加剧，我国物业管理企业的发展受到市场环境的影响有了很大变化，物业管理企业从体力劳动密集型向脑力劳动密集型转变，这也是物业管理企业面临的机遇和挑战。现阶段，物业管理企业经营效益不高，出现亏损现象。解决物业管理企业存在问题主要是从成本方面入手，影响物业成本的因素较多，传统的以产品为物业成本管理方式不能适应现代服务行业的成本管理需求。非制造企业越来越愿意使用以作业为中心的成本管理方法，能够较好的解决了成本管理上存在的问题。文章根据我国物业管理企业发展的现状，分析物业公司成本管理存在的问题，提出相关对策。

丰佳栋指出近年来,我国的住房改革不断推进,房地产市场进入高速发展阶段,物业管理产业也逐步发展起来,各类物业公司以各种方式进入了市场,其中形式灵活的中小物业公司发展最快,对物业管理市场的影响也最大。但是,由于中小物业的发展中存在着更多不规范的因素,因此存在的问题也最多。作者认为,物业管理行业是属于服务业,根据现代服务管理的研究成果,服务业就是以服务产品价值取得企业效益的,价值形成的关键就是服务产品的设计。这样对于发展中的中小物业公司来讲,建立一套设计

符合业主需求的服务产品的模式是非常重要的,这是其服务升级和规范化的一个必经阶段,也是其形成利润源泉的关键。

刘华指出面对激励的市场竞争，中小物业管理企业若想持续健康的发展，必须加强建设自身的人力资源管理体系。本文针对中小物业管理企业人力资源管理过程中存在的问题，提出了相应的解决对策。

Victoria Edwards and Bill Seabrooke提供一个批判传统的城市物业管理方法,强调这种方法的不足以适应现代产权拥有者和用户的需求。物业管理传统反应方法被定性为简单的日常个人财产管理,并成为任期细节管理的主要任务。这种方法的不足被解释与高性能的房地产投资组合的管理要求和更多地依赖专业分析师有关

参考文献

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