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文献综述
一、研究背景
物业管理投标是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交投标书和投标文件，参加物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理项目的过程。
伴随着我国物业管理的不断发展,物业管理招投标市场从无到有,从小范围到全国范围历经了近10年的发展。将招投标的形式引入物业管理领域,是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物,也是行业发展日趋成熟的体现。不断培育和完善我国物业管理招投标市场,是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。[1]
二、研究意义
理论意义："国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业,其主要目的就是为了促进物管行业尽快建立竞争机制以达到加快物业管理市场化的目的。[2]随着社会主义市场经济体制的建立和发展,物业管理作为一种服务性的商品,必然要进入市场进行等价交换。通过物业管理的招投标,我们可以评定其价值和价格在现行物业管理市场价格水平下能否被社会接受,这是确保等价交换顺利进行的前提。[6]
实际意义：一些地方也以地方性文件等形式,制定了当地的物业管理招投标管理办法,这为规范发展物业管理招投标活动提供了有力的制度保证。目前的实践中,不但相当多的房地产开发企业在前期物业管理阶段按照规定以招投标的方式选聘物业管理企业,一些业主大会、业主委员会也开始以招投标的方式选聘物业管理企业。推行物业管理招投标,对保证房地产开发企业选聘物业管理企业行为的公开透明,维护业主自主选聘物业管理企业的权利,推动房地产开发与物业管理的分离,促进物业管理市场的公平竞争,提高物业管理行业的整体水平,具有非常重要的作用。[3]
三、国内外研究情况
国内：随着我国物业管理行业的不断发展,一方面,大量的物业管理企业相继涌现,消费者对物业管理的需求也日益扩大,物业管理市场亦逐步建立、发展、并日趋完善。另一方面,为了使物业管理企业都能真正走上企业化经营的道路,物业管理招投标市场也历经了从无到有、从小范围到大范围近10年的发展历程。为了进一步促进我国物业管理市场建立良好的竞争机制,2003年6月8日,我国第一部全国性的物业管理行政法规5物业管理条例6颁布施行并于当年9月1日起开始生效。关于物业管理招投标,5条例6提出了相应的要求和原则,5条例6第3条规定:国家提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。而第23条则更加明确:国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。[6]
目前采用以下方式进行投标
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