江苏房地产发展阶段、趋势及政策选择研究文献综述

 2021-09-25 20:45:32

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文 献 综 述

一、研究背景

房地产行业，是我国市场经济的重要组成部分，在我国国民经济体系中发挥着极其重要的作用，在我国社会主义市场经济中占据着主导地位。房地产行业的发展，关乎着我国市场经济的繁荣发展，还与人们的利益息息相关，直接影响着社会的和谐、稳定、持续发展，对于社会文明的进步与发展起着十分重要的影响，是建设社会主义和谐社会的最重要保障自1997年我国实行改革开放以来，我国社会经济得到了飞速发展，人民的生活质量得到了翻天覆地的变化，经济的高速发展使得城市基础设施建设不断提升，城市规模越来越大，房地产行业得到了高速发展的契机。尤其是在1992年，邓小平南巡讲话为房地产行业的发展提供了历史性的机遇，掀开了我国房地产高速发展的序幕。

近些年来，我国房地产市场强势增长，发展势头迅猛，房地产行业持续、稳定、健康发展，为我国市场经济的稳定、高速增长做出了突出贡献，同时也为我国社会发展稳定、和谐建设提供了有力的保障。在全国的房地产市场中，江苏的房地产行业表现突出，房地产行业保持持续增长的势头。2008年上半年，全国房地产行业投资额达到13195.7亿，与去年同期相比增长33.5%，而江苏房地产行业同期投资额完成1387.9亿，同比增长36.1%，高于全国平均水平，位列全国各省房地产行业第一。但是，在房地产市场发展势头良好的同时，江苏房地产市场也出现了一些问题，主要是房地产市场销售量持续下滑，例如2008年上半年，江苏商品房销售面积2462万平方米，同比下降17.5%。导致销售量下滑的原因有很多，受到国家宏观政策的影响，尤其是国家连续提高了银行贷款利率以及第二套住房及以上的首付款利率，对整个房地产市场造成了很大的影响。

二、国内外研究现状

国外房地产行业形成较早，房地产市场发展相对成熟，关于房地产的理论研究处于领先地位。M.Ball和T.Morrison（2007）研究了房地产投资与国家经济增长的关系，并得出了房地产投资与人均GDP的关系，房地产投资占据人均GDP的比例与人均GDP水平呈现正比态势，当人均GDP处于500美元以下时，房地产投资总额占据人均GDP总值2%以下；当人均GDP达到2500美元时，房地产投资总额占据人均GDP总值5%。英国著名房地产理论学者William. C和Denise（2006）通过详细研究西方各发达国家房地产增值与国家经济发展增值速度，得出了重要结论，即房地产增值速度与国家经济发展增长速度的比例应保持在1.4:1的比率上，只有达到这个比率才可以保证国家经济的稳定、健康发展。美国学者Himmelberg(2008)在其出版的著作中研究了自有住房的成本以及通过成本、收入以及租金等因素来测算自有住房的实际价值，并对房地产市场泡沫进行了详细的分析。学者Lastrapes(2010)经过对房地产市场长期的理论研究，提出了最优非耐用品和住房消费的动态模型，以此模型为基础详细的分析了货币供给与房地产市场价格的相互关系。Erik Hurst和Frank Stafford（2004）在流动性约束与抵押贷款行为的收入模型的平台上，详细的研究了住房抵押贷款对居民投资以及消费的影响。Iacoviello（2005）建立了货币经济周期模型，并在此模型框架内分析了货币政策与房地产价格之间的关系。

虽然我国房地产行业形成时间较晚，房地产市场发展落后与西方发达国家，但是我国房地产市场发展速度惊人，在我国社会市场经济中发挥着越来越重要的支柱作用，因此我国诸多学者对我国房地产行业进行了详细的研究，取得了不少先进的理论成果。学者王维安、贺聪（2013）在其出版的著作中依据我国房地产市场发展现状分析了房地产市场风险的产生因素；袁志刚、樊潇彦（2012）在均衡模型的框架内分析了房地长市场泡沫的产生以及存在的条件；学者陆磊、李世宏（2013）利用动态化房地产模型，详细的分析了房地产市场投资决策的方法以及房地产市场泡沫的形成以及发展的条件；史永东、陈日清（2012）指出，在房地产市场信息严重不对称的背景下羊群行为的产生以及发展过程，以及羊群行为与房地产市场泡沫形成的直接关系，还有就是房地产市场泡沫破裂与居民破产的关系；周京奎（2011）在其著作中指出，房地产市场可以分为繁荣期与非繁荣期，并详细分析了房地产市场不同时期房地产开发商与购房者的策略抉择，并得出建设性的结论，即在我国房地产市场中，只有购房者认为房地产市场处于非繁荣期，房地产市场才会自发的防范房地产泡沫的产生；梁云芳、高铁梅、贺书平（2012)认为房地产投资的冲击对经济增长具有长期影响，而且对相关行业的拉动作用也比较大。另外，还有研究分析了房地产价格波动的影响因素，如梁云芳、高铁梅(2011)发现经济增长对我国中部房价变动影响最大，对东部和西部影响较小，房地产开发信贷规模对东、西部影响较大，对中部较小，实际利率对我国各地区房价短期波动影响较小。况伟大(2011)的研究发现，上期房价波动对本期房价波动影响大于下期房价波动，利率政策加剧了房价波动，开发成本并非房价波动的重要因素，并且房价波动并未在地理位置上表现出明显差异。史永东、陈日清(2011)理论结果与经验证据显示，房地产价格受按揭贷款额度、按揭贷款利率、居民财富等多种因素的影响。

三、评析

通过以上国内外诸多房地产市场发展理论的阐述，我们可以清晰的知晓，房地产行业的发展对于各国经济发展以及社会稳定的重大影响。通过以上文献可以看出，由于经济发达程度的不同，西方发达国家对于房地产的理论研究主要集中在房地产发展与经济增长以及房地产市场泡沫危机方面，而我国学者对于房地产发展的理论研究主要体现在我国房地产发展的现状与未来发展趋势、房地产市场价格、购房贷款以及羊群行为下房地产泡沫等方面。国内外诸多关于房地产发展的理论研究为我们分析我国房地产发展现状与未来发展趋势、防范房地产市场泡沫危机以及房地产市场价格波动与宏观政策的影响等奠定了坚实的理论基础。近年来，江苏房地产发展良好，仍然保持高速的增长率，但是江苏房地产已经出现了销量下降的现象，同时受到国家宏观政策的影响、房地产市场结构不合理以及房地产配套设施发展滞后等原因影响，另一方面，城市化跟供求关系同样影响着房地产的发展，江苏房地产发展面临着诸多严峻问题。本文依据国内外房地产理论，对江苏房地产发展现状做出详细分析，明确江苏房地产发展阶段，指明江苏房地产发展的未来趋势，并结合我国房地产国家宏观政策以及江苏房地产市场的实际发展情况，为江苏房地产发展提供一些建议与意见。

参考文献

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