土地利用规制对城市经济增长的理论分析与实证研究文献综述

 2022-10-08 11:02:12

  1. 文献综述（或调研报告）：

土地资源在城市发展中具有不可或缺的重要作用，一切的人类地面活动，都离不开土地资源的支持。所以，在研究一个地区的经济发展情况，尤其是城市地区的经济，更离不开对土地资源利用的调查和分析。我阅读了诸多国内外有关于土地资源利用和经济发展之间关系的论文，其中有些观点十分有助于我理解这类问题，本论文的主旨，也确定在研究土地利用规制对城市经济增长的影响上。

本文研究的主题中，关键在于土地利用规制如何去衡量，用什么样的变量去解释土地利用规制。在文献《西方城市土地利用规制方法研究综述》（：李强(1973一)，男，北京大学政府管理学院博士研究生；杨开忠(1962一)，男，北京大学政府管理学院教授、博士研究生导师。）中，有这样的总结：城市土地利用规制主要包含以下三层含义：一是政府干预城市土地利用的政策(如美国部分州对郊区住户土地利用面积设定下限的土地利用政策)、城市土地利用制度安排以及对城市特定地块土地利用强度(土地开发的密度、高度和容积率等)实施控制的行为等：二是土地利用政策的产生是由城市土地消费者、土地开发商与政策制定者之间动态博弈的结果；三是土地利用规制已经成为一种研究城市土地利用的研究方法，并形成了实证研究和规范研究相互联系的方面。第一层含义，比较全面的介绍了一些变量来衡量土地利用规制。

国外学者Raven E.Saks在论文《Saks 2005 Job Creation and Housing Construction_ Constraints on Metropolitan Area Employment Growth》中，重点研究了土地利用规制中城市住房土地利用和城市就业增长之间的关系。住房供应的差异导致美国各地的住房价格出现大幅变化。由于住房价格影响移民，住房供给的弹性也对当地劳动力市场产生重要影响。具体而言，劳动力需求的增加将转化为就业增长，而住房的价格又影响一个地区对劳动力的需求。因此，论文主要观点是在住房建设更受限制的城市，房价会因为需求而增长，从而导致劳动力需求较其他不受限地方低，就业增长率也低。

国外学者Edward L. Glaeser，Joseph Gyourko，Raven E. Saks在《urban growth and housing supply》中，提出了一个简单的模型，该模型提供了一个框架，用于进行实证研究，将住房供给的异质性整合到城市发展中。论文得出的结论是，城市衰退的速度不仅取决于住宅结构的耐久性，而且城市扩张也取决于住房供应的弹性。在监管有限和低密度促进新房建设的地方，城市成功更有可能采取更高人口水平的形式。相反，在高密度和高水平监管的地方，城市成功更有可能使人口水平保持相对不变，同时导致更高的房价和收入水平。

国外学者Gyourko, Joseph，Molloy, Raven在《Regulation and Housing Supply》大量的地方政府法规影响着住宅的数量、位置和形状发展。论文首先讨论研究人员如何通过经验来衡量监管，这是重点用于约束开发的各种方法。许多理论已经发展到解释为什么会出现监管，包括业主在当地政治进程中的作用、影响以及分区的财政和排他性动机。其研究发现，监管会影响当地劳动力市场和家庭在社区的排序。

国外学者Gilles Duranton，Diego Puga在《Urban land use》中，提供理论文献的综合处理城市土地利用受单中心模式的启发，包括处理多个内生业务中心的扩展，各种各样异质性和耐用性住房的维度。一些地区的房价上涨抵消了交通便利的影响。在转高房价体现在土地价格上涨上，影响住房消费住房开发的强度，以及当地居民的数量和特点。

国内学者Dong， Yilin在《A Note on Geographical Constraints and Housing Markets in China》中，详细研究了土地供应对中国城市住宅市场的影响。探讨地理和人为土地限制对房价和数量的影响程度。通过对2003年至2012年中国35个城市的抽样调查发现，自然可得土地较少的城市价格涨幅较大，而这些地方的数量反应较小。研究结果表明，中国房地产市场的地理因素很重要。在自然用地较多的城市，政府可能不太担心耕地流失，对发展更加宽容。此外，研究结果表明，中国通过政府决策进行的土地利用配置对房价和数量的变化具有准外生性，这表明政府关于土地供应的决策可能并不依赖于房价。

国外学者Ciara Morley, David Duffy and Kieran McQuinn在《A Review of Housing Supply Policies》中，研究发现在某些情况下，新住宅建设的滞后与地理条件等非政策约束有关。并且，在许多情况下，政府政策在住房供应响应方面发挥着重要作用。论文重点介绍了影响住房供应的政府政策的一些主要方面。特别是出现了三项政策，它们似乎在抑制住房供应方面发挥了重要作用。国际证据表明，严格的规划条例对住房发展的影响可能比基础设施成本更大。例如，Andrews等人(2011)发现，在土地使用和规划法规严格的国家，供应弹性较低。在那些需要较长时间才能获得建筑许可证的国家，这种情况尤其严重。

日本学者Yasushi Asami在《Evaluating land-use restrictions concerning the floor area ratio of lots》这些结果对目前的土地利用管制制度有许多影响。首先，他们确定了影响土地价格的远程控制的阈值。这对目前缺乏充分理由的制度至关重要。此外，该分析为完善监管体系提供了见解。它说明了调整现行城市住宅区划水平的合理性在土地面积过小的地区，分区数大大减少。基于我们的分析认为，我们还建议对“多品种”应采取额外的限制措施用途:住宅地区的土地和建筑变化与分区的水平相差甚远200%或更高。由于样本数量较少，这些结果不能推广到所有其他领域。然而，他们证实了之前的研究结果，这表明方法及其含义在一般意义上是有用的。

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