房地产泡沫的形成及投机性研究文献综述

 2021-10-13 19:58:06

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近年来房地产的问题十分引人注目。一方面，城市房价节节攀升，政府调控越调越高，地王频现；另一方面，房地产市场火爆，全国主要城市楼盘成交量屡屡攀升。房地产市场，尤其是中国的房地产市场已经背离了正常的供需关系，存在泡沫和投机。如何正确解决房地产房价过高，投机严重的问题，对于经济的持续健康发展，乃至社会的稳定都有重要意义。

一、有关房地产泡沫和投机需求的理论研究综述

有关房地产泡沫和投机的理论研究较多，比较有代表性和有影响力的主要有以下几种理论。

1.信息不对称理论。1970年，阿克尔洛夫(Akerlof , G )提出信息市场的概念。斯蒂格利茨(Joseph Eugene "Joe" Stiglitz)和斯彭斯(Andrew Michael Spence)在劳动力和金融市场上将这一理论发展壮大。亚洲金融危机后，该理论承认，过度炒作会导致投资者高估或低估房地产投资收益。

2.垄断竞争理论。爱德华张伯仑（E.H.Chamberlin）在其《垄断竞争理论》一书中提出的关于资本主义市场结构和价格形成的理论。他的理论和英国经济学家J.V.罗宾逊(Joan Robinson)于同年出版的《不完全竞争经济学》共同构成了垄断竞争论。如果一个房地产业的垄断程度很高，房地产商可以共同操纵定价，伪造成交量，构成看涨预期，泡沫由此形成。

3.银行脆弱性理论。海曼明斯基（Hyman P. Minsky）最先对金融脆弱性问题做了比较系统的解释。形成了金融脆弱性假说。 由于房地产业资金大部分依靠银行贷款，预期房地产高收益率是银行融资的前提和目的，由于房价的上升，作为抵押品的房产价值上升，银行抵御风险的能力增强，银行不断增加贷款。一旦出现系统性风险，比如房价下降，那么银行资产规模就会缩水，违约率上升，银行资本缩水，减少信贷供给，监管部门为抵御风险，采取如提高存款准备金率等措施，房价泡沫便会破灭。

4.政府干预理论。早在1776年，亚当斯密（Adam Smith）就在在国富论中提出政府只需当一个市场守夜人，为以后几十年西方经济学对政府的定位划好了界限。经济大萧条之后，凯恩斯主张宏观调控的作用，强调政府对经济的调控。1944年，新自由主义思想大师哈耶克（Hayek，Friedrich August ）在其《通往奴役之路》一书中，对政府经济干预持否定态度。在房地产领域，政府干预理论指出了政府失灵的危险。政府效率低下，行政成本高，容易成为利益集团的角斗场，如果中央对地方的调控调控失灵，不能抑制地方政府卖地行为，那么房地产泡沫会越来越大。

5.马克思的地租理论。马克思（Karl Heinrich Marx）揭露了地租本质，绝对地租产生于土地所有权垄断，由土地所有者收取, 低廉地租是中国特殊时期房地产业高度发展的主因。土地基础价格与市场价格存在重大偏离，某些开发商以极低的批租拿到优良位置土地开发权，多次转手加价，将地价作虚拟评估，抵押给国家银行套兑资金。西方抵押的地产是私有地产，中国则是国有地产。从国家银行套兑到钱的开发商，将一部分资金转移给批租土地官员和银行负责人。土地由国有转为私人使用，又转为银行抵押资产，最终作为银行不良资产被拍卖而私有。特殊的房地产泡沫向一般性泡沫转变，这就是通过囤积地皮，垄断市场和制造涨价预期，继续获得垄断利润。

6.索罗斯的非均衡市场论。作为经济学中的另类，索罗斯（George Soros）提出反射性假定，投资中会出现羊群效应，否定市场完全理性，提出动态不均衡的观点。在房产机制中，动态不均衡的市场一旦出现，错误预期不断改变基本面，就会造成先产生泡沫再崩盘的局面。

综上所述，无论从西方经济学的一般均衡理论的框架出发出现的种种观点，还是马克思关于地租理论的阐释，抑或是索罗斯的非均衡这样的经济非主流理论。它们都对房地产泡沫和投机问题给出了富有特色的解释。

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