房价和居民消费关系研究
摘要：房价在中国居高不下，近年来政府也出台了大量政策限制房价上涨，房子对于大部分家庭是一个主要财富象征，为了买房会限制消费，或是在房价上涨时增加消费，房价与人们的消费行为息息相关。本文从财富效应和挤出效应梳理了房价对消费的影响机制，再分析了房价与消费的其他关系，最后展望了未来研究方向。
关键词：房价； 居民消费； 财富效应
一、文献综述
一、引言
房子对中国家庭有着特殊意义，是家的象征，也是非常重要的财富象征，因此能深刻的影响一个家庭的消费支出。房价波动对于居民消费会产生影响，并且它很大程度上决定了一个家庭的购买力水平，过高房价会抑制人们的消费水平，但在另一方面高房价会让房产持有人财富增加，进而增加消费（周孝坤和杨晓，2010）。在当前疫情环境下我国要扩大内需，促进消费，因此研究房价对消费的影响是很有必要的。
二、房价对消费支出的影响机制
首先是房价对消费支出的传导机制分析。房价波动对居民消费的影响渠道很多，主要有两种效应，分别是增加消费的财富效应，和抑制消费的挤出效应。财富效应又可以分为以下四个效应：（一）、已实现的财富效应，即房价上涨，消费者拥有的房子升值，消费者会增加支出（二）、未实现的财富效应，即住房价格上涨，虽然住房流动性较差难以变现，但是人们的消费心理预期会上升，因而增加消费（三）、流动约束效应，随着金融机构贷款体系的完善，住房拥有者的流动性约束会下降，因而增加消费（四）、信心效应，如果房价持续上涨，那么相当于这是一个长期受益而不是一次性的意外受益，有利于提高消费者消费意愿。挤出效应分为以下五个效应：（一）、预算约束效应，对于租房者，他们需要支付更多房租，进而必须削减其他消费开支（二）、替代效应，买房人必须支付更多贷款还款，也必须削减开支（三）、预防性储蓄，人们对于快速上涨的房价可能会选择抑制消费积攒首付款和支付贷款还款（四）、传统消费心理，在过去中国人大都讨厌负债，因此会想办法尽快还清债务，房价过高会从心理上压制消费欲望5、财富重新分配效应，Martin Wolf提出，房价上涨只会让财富从年轻人手里转移到老年人手里，或者从消费购房者转移到投资购房者身上。这样加大了分配不均，根据边际消费曲线，低收入者更容易产生消费，而高收入者不利于产生消费，因而消费会下降。（袁冬梅和刘建江，2009；王文杰，2016；Martin Wolf，2006）。有些学者研究后认为房价上涨存在显著的财富效应，例如黄静和屠梅曾使用大型家庭微观调查数据进行实证分析，研究指出房改后房地产财富效应的弹性系数为0.08~0.12, 即住房财富每增加1%, 耐用消费品增长0.08~0.12%（黄静和屠梅曾，2009），美国学者lacoviello对美国房价进行分析后发现财富效应为0.06左右（lacoviello，2012）。宋勃使用季度数据建立模型，认为房地产市场存在财富效应（宋勃，2007）。王子龙等人也证实房地产财富效应在中国显著存在, 且随着经济增长和居民收入的增加而不断增强（王子龙、许箫迪和徐浩然，2008）。还有另一些学者研究认为房价上涨具有显著的挤出效应，例如杨朝军、廖士光和孙洁等人发现房价过高会引发挤出效应（杨朝军、廖士光和孙洁，2006）。李政利用18个省的面板数据，从不同收入阶层的角度分析了房价对他们消费的影响，结果发现均是挤出效应较大，且对于高收入人群而言效应最强，房价上涨百分之一会造成消费的4.61个单位损失（李政，2009）。段忠东和朱孟楠利用门限模型，以家庭收入多少将家庭分为不受信用约束的有房家庭、受信用约束有房家庭和受信用约束租房家庭，结果表明我国住房市场对消费的替代效应、负收入效应、储蓄效应影响更明显（段忠东和朱孟楠，2014），他们创新性的研究了房价和消费的非线性关系，在这之前基本都是以实证研究为主，研究的都是线性关系。李涛、陈斌开认为住房只有微弱的资产效应，且没有财富效应，房价上涨不能提高我国消费水平（李涛和陈斌开，2014）。
造成不同学者研究结果的原因，可能有以下几种：1、对房地产定位不同，有些学者仅把房地产当做投资品分析，而有些学者还兼顾了消费品的属性2、有些学者认为财富效应和挤出效应应该互相抵消，实际效果应该看哪方力量大（李国学，2006）3、各种研究采用的数据不同，多为宏观数据，虽然使用一些方法减小误差，但是由于样本过大，估计不精，导致结果不同（严金海和丰雷，2011）。
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