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文献综述
摘要：保障房项目是我国当前实施的重大民生工程。保障性住房本身福利性的特点决定了保障房建设特别是融资模式不能完全依靠市场化运作实现，而自身融资非常困难，加上近年国家宏观房地产不放松政策的限制，保障房融资成为其建设发展的主要瓶颈。本文对国内保障性住房融资问题研究文献进行回顾，对保障性住房融资现状、创新性融资方式、保障性住房融资模式等主要问题进行综述，以期对研究思想脉络进行梳理和总结。
关键词：保障性住房融资模式政府配置方式
一、引言
我国住房保障工作起步于20世纪90年代的经济适用房，经过20年的发展，保障性住房的建设取得了一定的成绩。十一五期间，我国以廉租住房、经济适用房等为主要形式的住房保障制度初步形成。到2014年9月底我国通过保障房项目已累计解决了4000多万户城镇家庭的住房困难，我国现有的城镇低保家庭已基本实现了应保尽保。但随着保障房项目的进一步实施，所存在的问题也不断显现。以2011年为例，我国计划建设1000万套保障房，大约需要资金1.3万亿，但全国保障房建设资金缺口就约达1万亿元。这意味着，解决资金缺口的压力巨大。
如果单纯依靠政府财政支持，国家根本无法承担起庞大的保障房建设。因此，保障房项目势必需要引入社会资金来弥补巨大的资金缺口。而由于融资方式的多样，且收益要求、风险程度、投资主体不同，究竟何种融资方式适合保障房项目引入社会资金？政府对于不同配置下的保障房也有着不同的政策要求，因此每种类型的保障房究竟适合哪种融资模式？在以往的研究中，国内学者忽视了不同的保障房类型具有不同的特点，并没有设计出适合该类型保障房的最佳的融资模式。鉴于此，本文综述了保障房项目融资渠道以及不同类型保障房的融资模式的相关文献，不仅让国内学者了解到这一问题的研究现状，也为政府部门、房地产企业提供借鉴。
二、国内外研究现状分析
2.1保障房项目融资现状研究
路君平、糜云（2011）认为当前制约我国保障性住房建设规模和建设速度的最主要瓶颈是资金投入不足、融资渠道有限。主要原因在于：保障房建设利润较低，甚至有些项目出现亏损，相当一部分企业不愿意参与保障房建设；土地出让收益的下降影响了地方政府的财政收入，从而影响了保障房建设的资金投入。除此之外，银行专项信贷资金是保障性住房建设过程中多方筹措中的一个重要来源，但由于保障房销售周期长，资金回笼速度较慢以及政策性强，投资回报率低的特点，使得信贷利润偏低甚至亏损，一些商业银行对保障房贷款缺乏热情而且非常谨慎。
杨绍萍（2012）分析了我国保障房建设的金融支持存在的问题，主要表现在：融资渠道狭窄，以银行信贷为主；金融工具和金融品种单一，住房信贷风险分担和转移机制不健全；公租房融资存在困难；政策性住房金融体系尚未建立；住房金融市场发育程度较低，抵押、评估、担保、保险、中介等发展滞后。
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