基于BOT-REITs的保障房融资模式整合研究
摘要：现今，我国在推行公租房建设方面不遗余力，以解决愈演愈烈的“夹心层”人群住房问题，但是摆在眼前的问题来自于公租房融资渠道单一、融资模式落后等因素，致使各地公租房资金紧张，建设缓慢，也为地方财政带来沉重压力。本文旨在以BOT模式为出发点,总结利用BOT模式进行公租房融资的先例,同时通过查阅总结国外成功的房地产信托基金（REITs）的融资经验，将其归纳整合，旨在通过将两者结合起来，达到1 1＞2的效果，为租赁型保障房的融资难问题，提供一钟有参照意义的新的方法。
关键词：BOT融资； REITs融资； 国内外成功经验；资产组合
一、文献综述
（一）国内对于BOT的相关研究
目前国内学者对于BOT融资模式的研究主要集中在可行性分析(聂国平，2012)、特许期(宋金波、党伟，2013 )、风险共担(王军，2013 )、产品价格 (陈瑞英，2013)等方面，案例分析主要有高速公路(赵立力，2013 )、垃圾处理厂(宋金波、宋丹荣，2013)等项目。关于BOT模式在公租房领域的应用还暂时停留在应用探索、可行性验证、政策优惠、特许期确定等方面。下面就是一些国内外学者对于BOT融资模式的可行性研究、风险研究及项目特许期研究的小整合。
刘方强（2011）对BOT模式在公租房领域应用进行了可行性的探讨，又在2012年进一步研究了BOT模式下建设公租房的激励机制，定量分析产权激励政策的激励效果，分析得出对公租房实行土地划拨、车库产权、出售部分住宅、配建商业项目、特许期结束后产权归投资者等措施，都具有非常积极的正向激励作用，有利于促进投资者以BOT模式积极参与公租房建设。张建武(2012)从BOT结构框架、主要参与方责任、运行程序等方面进行了 BOT可行性模式研究。曹小琳、侯应侠(2011)从投资收益、土地供应和特许期限三方面提供BOT模式的优化方式，进一步提高了BOT模式的可行性。
上述几位从理论上阐述了BOT模式应用于公租房领域的可行性，并且总结摸索并优化了BOT运行模式，给出了在上地供应、税收优惠方面的具体激励措施。为下一步租金定价模式的研究奠定了基础，但目前研究重点在于如何增加激励措施以鼓励企业通过BOT模式从而进入公租房领域，缺少从保障角度来验证BOT模式在公租房应用的可行性研究。因此需要从供应方和需求方两方面的视角，通过合理的租金设定进一步提高BOT模式应用于公租房的可行性。
- 国外对于BOT的相关研究
目前国外有关BOT风险的研究主要在于风险识别和风险分担两个方面。在风险识别方面许多国外学者做了不少的研究。Robert （1999)将风险分为国别风险、项目风险和客户风险三大类。Darrin Grimsby（2002)将风险大致归类为全过程风险和局部风险两大块。全过程风险即为政治风险、法律风险、商业风险等，局部风险包括建造风险、运营风险等。Salman, Ahmed F.M （2007 )等人通过详细地调查问卷对影响BOT项目是否成功的因素进行了归类，总结得出决定BOT项目成功实施主要来自于法律环境、财务及商业环境和技术等3大类21种因素。有关BOT项目风险分担方面也有很多的成果。Algarni A, Arditi D等人(2007)认为利用BOT模式发展公租房是非常有必要的，不过必须完善相关的法律体系、明确政企双方的责任。在政府责任方面，Andreas Wibowo (2004)指出在BOT项目中政府的权威担保可以更好吸引私人投资者。而M.M.kumaraswamy （2001)认为政府在BOT项目运营期间应该提供相应政策方面的支持，以保障项目顺利完成。同时在企业责任方面，Aayushi, Mahesh(2013 )指出企业必须拥有有效的财务管理，控制项目现金流，提高建设效率，缩短建设期。
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