文献综述
一、前言
近年来，随着我国社会经济的快速发展，人民生活水平和医疗卫生保健事业的巨大改善，生育率持续保持较低水平，我国的老龄化进程逐步加快。据全国第6次人口普查数据显示，截至2011年年末，全国60岁及以上人口已占总人口的13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口已占总人口数的8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。
[1]有关专家预计，到2050年，我国老龄人口将达到总人口数的三分之一。而中国未来养老金收支缺口的研究报告指出，在现行的制度条件下，中国基本养老保险的收支缺口在2075年将高达9.5万亿元。中国未富先老的状况造成国家的养老财政重，养老金缺口大。加上现有社会保障制度的不健全，家庭养老功能的日渐衰退，使得我国的养老面临巨大的压力。如何保障老年人老有所养，提高老年人的生活质量，成为当前社会急需解决的问题。面对人口老龄化日益严峻的形式，“以房养老”即住房反向抵押贷款，作为一种新型的养老方式，对于我国目前的养老模式将是一种有益的补充。
- 国内外研究现状
- “以房养老”的定义
“以房养老”的定义有广义和狭义之分。广义上是指老年人通过一定的形式，把固化在住房上的资产转化为流动的现金，借此实现养老的目标，包括售房养老、租房养老、换房养老等形式。狭义上的“以房养老”即“住房反向抵押贷款”又称“倒按揭”，是指已经拥有产权房的老年人将房屋产权抵押给有资质的银行，保险公司等金融机构。该机构对房屋现值、未来增值、折损情况以及借款人的健康状况、年龄、预期寿命等进行综合评估后，将其房屋的评估价值分摊到预期寿命年限中去，按年或按月支付现金给借款人，借款人可用以支付医疗费用，改善居住环境，提高生活质量等，直到借款人去世时该机构才能获得房屋的产权，进行相应处置。[2]
在国外，“以房养老”的具体模式很多，但最为典型的就是“住房反向抵押贷款”（Reverse Mortgage，通俗称为“倒按揭”）模式。该模式最早是在1980年的时候由美国的Henry Bartel,Michael Daly,Peter Wrage三位学者提出的。他们介绍了“住房反向抵押贷款”这一方法，帮助老年人将个人房产资产转化为稳定的现金流，同时却保留居住权。在国内，有少部分学者是从广义上来研究“以房养老”，如王艳艳（2010）认为“以房养老”是指利用自己拥有的住房取得养老金的任何做法。袁璟（2011）也提出“以房养老”，是指老人通过将自己的产权房抵押或者出租，以定期取得一定数额养老金的新型养老模式。大多数学者则主要是对国外“住房反向抵押贷款”概念的引进，从狭义上来界定“以房养老”。仲小瑾（2009）在《“以房养老”在我国推行的可行性分析》的文章中给出了“以房养老”的定义：所谓以房养老，是一种产权换现金的模式，即为反向住房抵押贷款。范雪蕾、高子建（2009）在《“以房养老”模式的国情分析及其实施构想》一文中也提出了类似的定义。王成程（2009）《“以房养老”在中国的实践分析》中说到“以房养老”又称住房反向抵押贷款，起源于荷兰，发展最成熟、最具代表性的是美国。宋绪男、李乐（2009）在《浅析“以房养老”在我国的发展及运行中的政府作用》一文中指出“以房养老”也可称为倒按揭或是住房反向抵押贷款。
根据以上分析，“以房养老”在广义上是一个相对比较大的概念，是指一定年龄的老年人利用自己的产权房达到“以房换钱，以钱养老”的目的。在狭义上，“以房养老”即“住房反向抵押贷款”。本文出于以下两方面的考虑，将选取狭义的“以房养老”即“住房反向抵押贷款”进行研究。一方面，目前，我国关于“以房养老”的实践主要是广义上的形式，如南京的“以房换养”，北京的“养老房屋银行”等，并没有真正的实行“住房反向抵押贷款”这种形式。“住房反向抵押贷款”这种形式在中国是否可行，值得研究；另一方面，广义上的“以房养老”不仅包括“住房反向抵押贷款”还包括售房养老、租房养老、换房养老等各种形式，范围过大，不利于本文进行深入的研究和开展各向调查。
（二）“以房养老”的需求研究
“以房养老”起源于荷兰，成熟于美国，目前已在世界上20多个国家相继推出，成为国外老年人改变生活方式，享受高质量生活的重要途径。随着各个国家的推行，关于“以房养老”的理论研究不断增多。
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