文献综述
房地产市场发展现状
2020年5月15日，据国家统计局数据显示，全国发房地产1—5月开发投资同比下降0.3%，投资额为 45920亿元，与1—4月相比，降幅收窄3个百分点，其中，住宅投资同比持平，投资额为33765亿元，1—4月降幅则为2.8%[1]。商品房1—5 月销售面积同比下降 12.3%，具体面积为 48703 万 m 2 ，与 1—4 月相比，降幅收窄 3.9 个百分点，其中，商业营业用房销售面积降幅为 21.7%，办公楼销售面积降幅为 26.7%，住宅销售面积降幅为 11.8%。各省市地区将线下销售暂停，致使房企成交量随之缩减，再加之复工延迟等因素，开工竣工时间也随之延迟。房地产投资预计将逐渐恢复，回到稳投资、促发展、正数增长的发展方向[2]。但据2020年5 月9日国家信息中心发布的《2020年“万亿俱乐部城市”房地产市场走势研判》附件数据显示，我国入围万亿俱乐部的 17 座城市，其GDP 对房地产投资依存度皆超过了10%，而杭州与郑州分别达22.1% 和28.9%，足以见得房地产投资对城市GDP 影响巨大，这意味着中国房企或将继续保持经济支柱地位[3]。
2019年，江苏省商品房销售面积13 972.85 万 m 2，占全国总量的8.14%，同比增长 3.62%。其中，商品住房销售12545.04 万 m 2，同比增长4.19%。从近5 年房地产销售情况看，2019年江苏省保持房地产调控政策的连续性和稳定性，调控措施已经3 年。在经历了2017年、2018年连续2年的低位运行之后，2019年住房需求有所释放，商品房成交量、成交价格平稳增加。截止2020年7月，国家统计局公布的7个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据分析，南京、无锡、扬州、徐州 4 个城市的新建商品住宅销售价格指数同比上涨分别为6.1%，9.0%，9.3%，11.2%[4]。
房地产定位定价策略
房地产定价是房地产市场定位的关键环节，定价的合理与否直接影响楼盘的销售速度与风险。定价目标是房地产定价的主要意义所在，不但能够为房地产经营目标以及企业发展战略提供依据，而且还是定价方法选择的基础条件。房地产定价目标通常分为有利润最大化、占有市场、构建企业社会形象或品牌效应等。而胡静（2020）针对这几个目标提出了以下几种方法：一、成本加成定价法：将产品成本与预期利润相加确定房地产价格的定价手段是最常见的房地产定价方法，根据成本核算与一定比率的利润率相加所得出。二、需求导向定价法：需求导向定价法主要是将消费者的预估价格和需求价格以及价格接受线作为基础，将市场占有率及企业形象和整体产品利润作为主要方向，根据有效需求设定房地产价格。三、竞争价格定价法：竞争价格定价法需要根据市场竞争的方向来进行房地产定价[5]。
除此之外，一些新技术也可以用于房地产的定价及估价中。房产定价已实现了智能化云计算技术，可在24小时之内对所需信息进行全面估算预测。通过智能化预算提高估算准确度，减少人为主观因素的干扰，使房产价格预算更加合理准确[6]。如王金奎（2020）提出可以利用BIM技术通过可视化处理、智能化评价以及房产信息分享等手段进行房地产定价及估价。以及计算机辅助系统的诞生，将其应用到房产定价中，帮助管理层更好地进行项目监管，并可随时获取业务数据。由于全部业务资料可经过系统进行处理，企业便可节约更多人力从事其他相关工作，实现人力与物力资源的优化配置目标[7]。
Leung B.Y.P.和Hui E.C.M.（2002）将选择定价理论(OPT)引入了房地产定价的策略中。并且通过香港迪斯尼乐园的一个案例，说明了这种定价方法的应用[8]。刘维军（2020）提出当代中国经济正提升速度锐不可当，已经迎来了前所未有的大数据时代。房地产估价受到大数据影响主要有三个方面：大数据技术融入房地产估价行业实现资源共享、应用大数据技术与云计算结合、运用大数据技术实现了数据的有效管理[9]。
房地产营销
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