NO.2019G01地块房地产开发项目全程策划文献综述
1.1引言
房地产项目开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位:房地产项目开发包括土地开发和房屋开发。房地产项目策划是众多学科理论与知识的集成，它综合策划理论、营销理论、战略管理理论、市场调研、消费者行为学、广告理论、房地产开发、房地产投资、房地产估价、建筑设计、城市规划、物业管理等学科理论与知识，是一门新兴的边缘学科”。
1.2正文
1.2.1房地产定义
根据《房地产经济学》的定义，房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态即土地、建筑物、房地合一。
1.2.2房地产宏观形势
对于房地产开发企业来讲，目前的宏观调控形势和市场竞争环境已经相当严峻，房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立现代的营销观念，创新房地产营销策略，使企业在激烈的市场竞争中立足。面对市场的风云变幻，新的形势对房地产企业提出了新的营销挑战，房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立现代的营销观念，掌握现代的营销技术，营销策略创新势在必行。
王惠等人认为企业首先要做的就是转变营销观念。企业要树立全程营销的观念，营销活动开始于项目开发前的市场调研，结束于顾客满意之后，避免为了“营销”而营销，即“以消费者为中心”的营销观念应成为房地产企业了解、沟通、掌握消费者的新型营销观。(《试探宏观调控背景下房地产企业营销策略》本文研究路径既是通过了解目标市场的消费者行为习惯来制定推广策略，即以消费者为导向的营销策略。此研究对本文有极强的借鉴作用。
王艳梅及王惠则都提出了企业应该采用品牌策略。随着生活水平的提高和住宅条件的改善，购房者对住房功能的需求正向纵深发展，追求住宅的多功能性，关注住宅环境的营造，重视住宅文化品位等文化价值。住宅需求的多样性与高品味，实质是对住宅品牌的追求，也是品牌住宅的魅力所在。只有优质品牌住宅才能够满足并赢得消费者和公众的认同和亲和力，才能刺激他们的消费激情和购买欲望。真正的房地产品牌的内涵是为社会公众提供合理的、人性化的“建筑空间”，并赋子其具有现代精神、个性化的生活方式及价值。项目的结合西班牙籍自然风情的设计理念正是个性化、人性化为内核的，可以借鉴文化营销的相关理念。
此外，戴秀胜在《论物业管理在房地产中的重要地位》中提出了物业管理品牌策略。现代市场营销理论认为，我国社会已经进入服务经济时代，竞争的焦点已由质量、品种向服务转移，谁注重服务，谁就能赢得市场。房地产营销中如果充分利用物业管理品牌进行宣传和促进营销，将会是一个非常新颖、有效的战胜竞争对手的策略。.物业管理品牌对房地产营销有极强的推动作用:优质的物业服务是房地产最佳营销广告:物业管理品牌关系到房地产项目的成败。物业管理策略是近年来新提出的房产营销策略，尤其针对住房市场。物业管理策略在传统的但从房产本身出发进行营销设计的基础上，连点成线，从房产、物业、服务、配套这几个方面，实行全方位的营销，以消费者为导向，综合考虑消费者在这些方面的市场需求。
1.2.3 房地产开发项目策划
1.2.3.1 房地产开发项目策划类型
房地产的开发项目包含着许多过程，主要有市场策划、产品策划、营销策划以及开发策划，而市场策划内又包含房地产市场的调查与分析、房地产市场的细分以及目标市场的选择。这些策划过程最终保证了开发商所承担的风险被控制在一个可以承受的范围之中，因此这些策划过程是必不可少的。
1.2.3.2 市场策划
市场策划是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素(经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等)进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点(城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等)。其中市场调查与分析主要包括对该类房地产的市场供求情况、类似房地产的消费者情况、类似项目的规划设计、建筑设计情况心类似房地产的租售价格、类似房地产的租售渠道类似房地产的市场推广方式、类似房地产项目的财务盈利能力、竞争对手的情况调查、类似房地产的售后服务情况等的调查与分析。
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