文献综述
关于房地产策划全程研究
- 房地产开发项目市场调研
1.1经济发展态势
随着经济全球化的发展，我国的经济形势发生了极大的变化，各企业及组织机构也在通过积极地调整产业结构、组织结构等方式应对经济形势的变化，努力适应市场变化，寻求新的发展之路。在这个过程中，国内的经济发生了一些过度性的变化，这种变化被称为是新常态。于拥军（2020）在新常态下分析，认为国民经济从高速增长转变为较为匀速的中高速增，增速适宜，更有利于经济可持续发展；产业结构优化，第三产业获得了较好的发展，且在向消费者主导的形式逐渐转变，在这个过程中城乡经济发展差距缩小，居民收入普遍提升，经济成果体现了惠民性；创新驱动下社会经济展现了多样化的特点，为社会提供了更多优质的就业岗位，人均收入有所提高，社会更加和谐稳定[1]。而在项目所处地区南京，杜凌飞（2016）认为南京经济发展进入“双后期”，进入“增速换挡期”，进入增量优化与存量调整“并存期”，经济发展进入“四化融合期”。经济发展方式由粗放型向质量效益型转变，经济发展动力由物质投入向创新驱动转变，经济结构由单一向多元化转变［2］。
1.2房地产市场发展情况
秦乔旭（2019）从中国房地产宏观调控政策的角度分析认为，房地产宏观调控政策起到的积极作用包括在一定的程度上控制了房价, 使得我国的国民经济稳定、健康发展;稳定了房地产市场的根基, 降低了房地产行业市场的泡沫;规范了当地政府以及房地产企业的调控行为［3］。我国房地产宏观调控政策虽然已经有了一定的成效, 但是现实房地产行业市场中仍然存在许多问题。
段冰,朱晓剑,刘宇奇,于储铭（2019）通过分析未来中国房地产市场的发展走势，认为开发投资增速可能下行，长期内商品房销售增速将有所下滑，短期内三四线城市商品房价格略微上调，商品房价格将会松动回落。预计未来大部分城市房价会继续保持同比增幅收窄态势［4］。
Wanqian Xie（2016）通过统计数据的分析看到，城市化的快速发展必将产巨大的房地产市场需求，房地产在国民经济中的重要地位和快速发展的趋势将保持不变。他还指出，房地产金融风险对房地产市场的健康发展和整个金融体系分稳定有着严重的影响，因此，要高度重视房地产金融风险，防范其对宏观经济的负面影响［5］。
1.3地产开发项目的特性
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