文献综述
一、前言
随着时代的发展，人口的高速增长，我国房地产市场需求越来越大，吸引了许多企业进入房地产行业中，同时也引起了政府出台相关政策对房地产企业进行调控。在激烈的市场环境之下，房地产企业要站稳并且有一定的发展都需要利用好营销，它直接影响了房地产企业的盈利以及这个企业能否成功。所以房地产开发商对于房地产营销工作的重视度在不断提升,为进一步促进房地产行业的发展,房地产营销是重要的手段之一。本文主要是关于房地产营销方面进行的相关研究。
二、相关文献的研究现状
（一）、国外研究现状
- 国外房地产营销发展过程
房地产营销的理论研究在国外开始的比较早。在1967年，美国著名市场营销学教授菲利普.科特勒就对营销管理下了定义：营销管理就是通过创造、建立和保持与目标市场之间的有益交换和联系，以达到组织的各种目标而进行的分析、计划、执行和控制过程，并提出，市场营销管理过程包括分析市场营销机会，进行营销调研，选择目标市场，制定营销战略和战术，制定、执行及调控市场营销计划。
随着时代的发展，线上营销方式在房地产营销中应被纳入考虑范畴。在谈到线上营销时,网上房源相比其他渠道房源销售周期稍长，但是利润也会稍高[1];在美国的房地产市场中，家庭的购买者更喜欢线上直销模式，而不是传统的线下参与购买和个人体验，线上直销的优势在于，更低的价格，更高效地获取信息，更便捷参与购买过程。[2]
- 相关文献研究现状
技术进步可以提高房地产销售的效率,并使买方和卖方匹配。Colwell 和Yavas(1995年)发现所采用的销售系统的形式与房地产的销售价格之间存在着直接的关系。他们发现，在地价计划中列出的物业实际售价低于地价计划中未列出的物业。所以应该抓住时代的发展，传统的房地产营销或许并不适合房地产业的快速发展。而且在营销过程中，怎样利用现有资源就值得考虑。[3]
网络发展迅速的今天，网络营销可以定义为通过在线活动建立和维护客户关系的过程，以促进思想、产品和服务的交流，以满足买卖双方的目标。它可以为房地产企业创造一种营销策略，提供产品和服务。由于独特的服务特性所造成的问题，服务营销通常被认为更加困难、复杂和繁杂(Rahman，2004)。在拉赫曼(2004)的电子商务模型中，他补充说，电子商务可以克服许多传统的服务营销问题，让营销者对以前反复无常的服务特征给予前所未有的控制。从消费者的角度来看，对使用互联网的意识是非常关键的，这样他们才能接触到与财产有关的服务。鉴于互联网作为信息来源的方便性和有效性，了解互联网房地产信息存在的消费者更有可能寻求这些信息(Littlefield等人，2000年)。客户满意度通常与其与提供服务的特定人员的个人关系以及由此产生的对供应商能力的依赖有关。(哈里奇-2004年3月)。哈里奇这种通过互联网提供的房地产信息应该允许市场参与者以更低的搜索成本做出更明智的决定(Benjamin等人，2005年)。[4]
随着低碳经济越来越被重视，与此同时“绿色”营销逐渐被一些学者提及。以“低能耗、低污染、低排放”为出发点的低碳经济，已成为世界多地经济发展的新型模式。本着低碳经济的原则，结合房地产营销,一些房地产企业开始探索绿色住宅开发、绿色品牌、绿色定价、绿色促销等绿色营销策略的房地产组合。在低碳经济背景下，绿色营销之路是房地产开发企业得以实现可持续发展的权利'。[5]住宅的建筑商和投资商在城市的可持续发展中承担着重要的责任。可持续性住宅性房地产应具有以下特点:上佳的地理位置、绿色建筑、舒适的居住环境、可持续性、稳定性。[6]
通过上述文献资料，我们可以看到在国外的房地产营销发展是十分先进的，但是我们也不能说这个体系就是完全成熟的。随着房地产业的发展，一些新的机遇和发展都会出现。
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