文献综述
一、前言
近年来，房地产市场一直保持着火热的态势，但是从2018年开始，各地尤其以一二线城市为主相继出现了一些房地产调控政策，如：限购、限售、限价等许多政策相继出台，并且楼市调控有向着三、四线城市蔓延的趋势。住建部、国土资源部以及人民银行等都相继表示，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，因此，最近几年楼市降温的趋势明显。随着楼市的降温，房地产市场也不如以前景气，如何在当前形势下，做好营销策略是许多销售人员需要考虑的重要问题，本文就是针对当前环境下提出的，具有一定的实际意义。
二、相关文献的研究现状
（一）、国外研究现状
国外房地产市场营销理论的研宄较早，对房地产行业市场营销理论研宄是相对成熟的。国外房地产行业的研宄包括很多方面，包括房地产业与政策关系研究，宏观经济形势与房价关系研究，房地产价格与消费关系研究，房地产业与投资的关系研究，房地产业融资等方面，同时将实证研究与数据定性分析相结合。本文主要讲述房地产营销方面的理论研究。
1.国外房地产营销理论研究发展过程
1923年，尼尔森创立全球第一家调查公司，宣告着以市场调研为基调的市场营销理念正式成立，市场调研成为市场营销活动的基础。1937年，全美营销协会成立，推出了当时最有效的营销方式，即通过经营客户关系将个人与组织联系起来。
美国营销学家尼尔·博登于上世纪五十年代年首次提出“市场营销组合”的概念，他认为市场营销组合是指企业为实现一系列的营销目标而采用的营销手段，综合运用各种可控因素以实现企业营销目标的活动集合[1]。后来，美国营销专家罗姆·麦卡锡于上世纪六十年代在尼尔·博登提出的营销组合的基础上，将市场营销组合定义为产品（Product）、价格（Price）、地点(Place)和促销(Promotion)，也就是著名的4Ps组合。菲利普·科特勒在1967年又进一步确认了以4Ps为核心的营销组合方法[2]。4Ps组合的诞生，对市场营销实践产生了深远的影响。
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