毕业论文课题相关文献综述
文 献 综 述
1、 房地产项目可行性研究概念
可行性研究是指在一项工程施工之前,为了使投资效果最大化,利用预测的方法,分别从技术、经济、管理等方面入手对项目工程进行全面而系统的综合性分析研究。它主要是针对新建或者改建的项目工程而言的,从经济方面进行系统化的研究分析, 在此基础上对其投入后所带来的经济效果予以可能性的推测,从而在有限的范围内进行方案的设计和选择,使资源得到最大限度的开发利用,以便在节约成本的情况下,达到预期的目标［1］。
2、 房地产项目可行性研究的背景及必要性
自1983年国家计委颁发关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法将可行性研究纳入基本建设程序以来,可行性研究便成为投资项目前期不可缺少的环节。为此,国家相应建立了投资领域的行政审批制度,其中可行性研究报告成为项目报批的不可缺少的重要文件之一。项目可行性研究是随着技术、经济和管理的发展而兴起的一项系统的科学方法，是通过对某一建筑项目在建的必要性、技术可行性、经济合理性、实施可能性等方面进行综合分析比较研究,由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见。为决策部门最终决策提供可靠、科学的依据,并作为开展下一步工作的基础。它的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。在项目前期工作的各个环节中可行性研究处于中心地位,其质量的好坏对于以后各个阶段的工作,乃至整个建设项目的质量及项目建设能否顺利进行具有控制性的影响,甚至在很大程度上决定着项目的成败［2］。
3、 房地产可行性研究的主要内容
3.1、房地产开发的特点
与一般建设项目相比,房地产开发投资具有其特殊之处。一般建设项目是先投资后生产产品,而房地产开发项目投资的过程本身就是房地产商品生产的过程。一般工业生产活动中的投资,包括固定资产投资和流动资金投资两部分。固定资产投资是指用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产的投资,固定资产投资在项目投产后,随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值,其价值逐渐以折旧形式计入产品成本, 并通过产品销售以货币形式回到投资者手中。流动资金则是工业建设项目投产前有限垫付、在投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件,支付工资和其他费用以及被在制品、半成品、制成品占用的周转资金。对于开发一销售模式下的房地产开发项目而言,开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质,但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的房地产商品,并通过项目建设过程中的预售或建成后的销售活动,转让这些固定资产的所有权以收回投资。一般工业项目的建设期和经营期都是截然分开的,而房地产开发项目(开发一销售模式)由于存在预售模式,使得建设期、经营期和销售期往往交织在一起。
3.2可行性研究的主要内容
房地产开发投资的上述特点决定了其可行性研究内容与一般建设项目可行性研究内容不尽相同。房地产开发项目可行性研究的主要内容包括:市场分析及市场定位、项目选址、产品定位、规划设计、经营方式及租售价格的确定、财务评价、不确定性分析等［3］。
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