2014年的房地产市场跌宕起伏，上半年市场成交低迷，不少城市房价大幅回落。下半年加诸于房地产身上的众多行政调控手段逐步取消，房地产调控回归市场化。随着信贷政策的放松，市场成交大幅回暖。 随着商品房市场的回暖，保障房市场也有着一定的进展。 2015年3月5日，李克强总理在今年的政府工作报告中强调：“今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。另外，政府还要对农村366万户危房进行改造，增加100万户。” 与往年不同，今年政府将在保障房建设展开多种市场化运作探索。福州版商品房回购、北京版合作型保障房以及沪版土地置换获得保障房资金等，各城市都试图在保障房建设与投资模式的试水中摸索出可行性更强的操作模式。 时间指针拉回至2011年，我国保障房建设“井喷”时代来临。一幅前所未有的保障房政策画卷，在“十二五”规划中展开—2011-2015年，我国要建设3600万套保障房，全国保障性住房覆盖面要从当时的7%左右提升到20%。 让外界挂心的3600万套保障房建设任务，现在看来，完成已无悬念，超额完成的可能性不断上升。从已公布的数据看，保障房的建设实际进展正常，快于计划。 虽然今年全国保障性安居工程建设进展良好，但同时也存在一些问题。有的省份资金还没有完全落实，一些项目还没有开工；一些地方已建成的保障性住房出现部分闲置；一些地方保障性住房的规划设计、使用功能、质量存在问题；公租房运行体制、机制尚不完善。 很多开发商的成功得益于国家经济形势的变化和产业政策的不完善，许多好项目没有收到预期收益可能由于项目的可行性研究不到位，对价格、成本、控制不力，对房地产开发项目财务评价所涉及的内容和指标不了解或选取不当，会得出不实际的结论而误导投资。因此，正确地进行保障房项目财务评价对指导投资，保证社会主义经济建设的正常进行，规避开发风险都具有积极意义。 项目基本信息 南京岱山保障房项目位于宁芜公路以南，岱山山脉以西，与板桥新城相连。总建筑面积达386.73万平方米、总投资为133.6亿元，2012年交付使用。预计居住人数将达到3.513万户近9万人。承建开发商有绿城集团、城开集团、建发集团和南京商茂房地产。 岱山保障房的面积从60平、70平至80平不等，项目中配建部分普通商品房、中低价商品房、廉租房、公共租赁房，公共租赁房、人才公寓以及廉租房等多种保障房形式。其中，公共租赁房和人才公寓的面积约占到总体量的四分之一。 岱山保障房项目分32个地块开发，其中商品房占10个地块。其他22个地块合计200万㎡都是保障房用地。 本课题设计将根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，通过对项目的前期投入费用进行估算，依据项目目标建设规划、进度安排和销售价格定位的分析，在对项目的现金流量分析的基础上进行财务盈利、偿债能力和资金平衡情况等项目经济分析计算。最后，本课题还将对项目做盈亏平衡分析、风险分析等不确定分析。上述对南京市岱山保障房项目的综合分析，考察项目在财务上的可行性，为投资决策提供科学的依据。 |
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房地产开发项目财务评价的程序通常可以分为四个步骤: 第一步: 通过项目的市场调查、预测分析和技术与投资分析，确定合理建设规模、工程规划设计方案、建设地点和投资方案，拟定项目实施进度计划。据此进行财务预测，获得项目投资、成本、收入、利润等一系列财务基础数据。 第二步: 将上述财务估算和预测数据汇总，编制基本财务报表。 第三步: 通过财务基本报表计算各项评价指标，进行项目财务效益分析。 第四步: 财务风险分析。 在本课题中的关键问题主要有以下几点： 1.保障房项目财务评价基础数据与参数选取 财务评价的基础数据分为计算用数据和参数、判别用数据。计算用数据和参数可用于编制财务评价的辅助报表和基本报表，继而进行财务分析，判别项目的财务可行性；判别用数据用于判别项目效益是否满足要求的基准数据。而保障房项目与一般商品房项目的数据和参数有一定的差异，需要对其进行相应的选择。 2.成本费用估算： 前期费用估算是建立在对现金流量客观分析基础上的。其中，成本分析是制定合理价格的基础，通常情况下，价格是由成本加一定的利润构成的。费用估算和价格预测又是编制现金流量表的依据。现金流量表是现金流量分析工作的最终成果，也是整个前期工作的关键所在。 3.项目财务评价： 利用各基本报表，计算出一系列财务评价的指标，包括反映项目的盈利能力、增值能力的静态指标和动态指标，将这些指标值与国家和有关部门规定的基准值进行对比，就可得出项目在财务上是否可行的评价结论。为了减少项目在未来实施过程中不确定性因素对经济评价指标的影响，保证项目效益的兑现，在财务分析后，还要进行不确定性分析，包括盈亏平衡分析和敏感性分析。由于项目的特殊性（保障房），因此还需要做一定的国民经济评价。 4.国民经济评价： 经济费用效益分析（即国民经济评价）是把从国民经济的大系统中，以国家与社会的角度考察建设项目对国民经济的效益贡献以及经济合理性。分析中所用的经济参数是影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等。 在本课题主要有以下几点难点： 1.当前的经济形势下，取什么标准的内部收益率才是合理并且合适的。 2.对一系列财务基础数据的收集与计算。在收集数据时应采用多种手段及方法保证收集数据时如何确定其准确性、客观性与时效性。 3.保障房项目和一般商品房项目在财务评价上的差异性。 4.对保障房需要进行一定的国民经济评价。
我国的保障性住房建设自改革开放以来就已经建立，从最初的福利分房制度到现有的保障性住房体系，我国的保障性住房制度建设发展较为缓慢。1998 年国务院出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，结束了我国改革开放以来长达 20 年的福利分房制度，在制度上建立市场化住房体制，标志着我国以经济适用房为主的住房保障体系的建立。但随着我国地方财政赤字的逐年扩大，政府过度依赖土地财政，经济适用房的土地采取划拨或协议出让的方式，不能给政府带来财政收入，导致经济适用房建设逐步转入低谷，占房地产开发总量的比重逐年下降。面对我国商品房市场与保障房市场截然相反的发展态势，在住房供需矛盾日益紧张的情况下，国家重新确立了我国住房保障体系的基本架构，逐步形成了以经济适用房、两限房、廉租房、棚户区改造、公共租赁住房为主要载体的住房保障体系 [1]。 我国保障性住房的基本形式有：经济适用房、廉租房和公共租赁房。 经济适用房是主要的社会保障房，政府提供土地给房地产商，建造经济适用房，并免收各种行政事业费，实行税收优惠，以政府规定价格出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭，经济适用房是一种具有社会保障性质的商品住宅。经济适用房的购买家庭对房屋只拥有有限产权。经济适用房具有经济性和适用性的特点。 廉租房是社会保障房的另一种供给方式，社会保障房主要提供给符合城镇居民最低收入标准的家庭，廉租房以低于市场价的形式租给中低收入家庭，并给予租金补贴或实物配租，并以租金补贴为主廉租房只租不售，带有明显的社会保障性与社会福利性。 公共租赁房，也就是俗称的“公租房”，它主要租给家庭收入高于廉租房标准，但是经济水平又购买不起经济适用房的一类“夹心层”家庭。夹心层主要包括大学毕业生等新就业人员以及外地迁移到城市工作的群体。公共租赁房主要由政府供给，提供给夹心层人群，也是只租不售[6]。 2.财务评价的概念及作用 项目财务评价是项目论证与评价的重要组成部分，是投资决策前对拟建项目有关的财务情况进行深入细致的调查研究，为企业进行投资项目取舍及项目的风险控制提供依据。 随着信息技术的不断发展，项目财务评价系统开始借助计算机技术和更加复杂的数学模型，并逐步形成动态的多元评价体系。目前研究主要是针对传统的工业企业，很少有专门针对房地产开发项目的体系研究[2]。 财务分析是根据国家现行的财税制度、价格体系和项目评估的有关规定，分析预测项目的财务效益与费用，使用现行价格、现行工资和基准收益率，计算财务分析指标，从企业的角度出发，对项目的盈利能力、偿债能力和抗风险能力等财务状况进行分析，据以判断项目的财务可行性[3]。 3. 财务评价的程序 房地产开发项目财务评价的程序可以分为四个步骤: 第一步: 通过项目的市场调查、预测分析和技术与投资分析，确定合理建设 规模、工程规划设计方案、建设地点和投资方案，拟定项目实施进度计划。据此进行财务预测，获得项目投资、成本、收入、利润等一系列财务基础数据。 第二步: 将上述财务估算和预测数据汇总，编制基本财务报表。 第三步: 通过财务基本报表计算各项评价指标，进行项目财务效益分析。 第四步: 财务风险分析[7]。 4.财务评价的内容 财务评价即从房地产项目或企业角度对项目进行的经济分析,具体讲即根据政府现行财税制度、价格体系和有关法律法规和规定,计算分析房地产投资项目直接发生的财务效益和费用等方面的内容,从项目或企业的角度,考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况,据此评价和判断项目的财务可行性'财务评价是房地产投资分析的核心内容。 在进行房地产投资项目财务评价之前,对财务评价的目标、评价方法、财务评价的程序了然于胸,是进行财务评价的基础。 财务评价根据国家现行财税制度和价格体系,分析计算项目直接发生的财务效益和费用,编制财务报表,计算评价指标,考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况,据以判别项目的财务可行性的过程'房地产开发项目综合经济数据及评价指标为：①设计规模,包括：总占地面积；房地产开发产品总建筑面积等。②经济数据,包括：总投资、资金筹措、销售收入、营业税金及附加、利润、所得税、税后利润、土地增值税等。③财务评价指标,包括:投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、全部投资财务内部收益率、（所得税前）、全部投资回收期(所得税前)。通常我们都是要看财务评价三大指标，即内部收益率、投资回收期、净现值[9]。 5.保障房投资回收 我国在“十一五”期间已经建成1500 万套保障房的基础之上，计划“十二五”期间再建3600 万套，其覆盖率将达到20%。为了完成既定规划，国家每年都制定了具体的开工指标和完工指标，对各个地方的保障房开工率和完工率进行严格考核，可见政府采用保障房方式改善民众居住条件的规划具有长久持续性，在短时间不会动摇和改变，这就要有持续不断的资金投入到保障房的建设中。一旦资金断流，势必会影响年度建设计划，进而影响五年规划，最终无法真正意义上改善老百姓的居住生活条件。 一方面保障房建设需要持续不断的资金，另一方面投资资金回笼慢、投资周期长，也是不争的事实。目前，不管是廉租房、经济适用房、公共租赁房、两限房还是定向安置房，面对的消费群全部是中低收入家庭，主要依靠廉价出租、限价出售、政府回购收入、土地收益、少量商铺经营等方式回收投资资金，这些方式的政策性很强，很难采用商业化运作模式，从而造成回收的资金数量有限，资金回笼慢、涉及的年限长，使得资金沉淀周期较长[16]。 因此，在对保障房进行财务评价的同时，需要对其进行“经济费用效益分析”（即国民经济评价）。 6.经济效应分析 为了加强和完善宏观调控，建设项目不仅需要做市场分析、技术方案分析、财务分析及社会评价等，还需要进行经济费用效益分析。尤其对于财务现金流量不能全面、真实地反映其经济价值，需要进行经济费用效益分析的项目，费用效果分析的结论将作为项目决策的主要依据之一。 从投资管理角度来看，保障房作为“政府预算内投资（包括国债资金）的用于关系国家安全、国土开发和市场不能有效配置资源的公益性项目和公共基础设施项目”，需要对其进行经济费用效益分析。 经济费用效益分析（即国民经济评价）是把从国民经济的大系统中，以国家与社会的角度考察建设项目对国民经济的效益贡献以及经济合理性。分析中所用的经济参数是影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等[7]。 参考文献： [1] 李军，我国保障房建设对商品房市场影响机制研究[D]，重庆大学公共管理学院，2002 [2] 陈振兴，“舒心园”房地产开发项目财务评价[D]，内蒙古大学，2012 [3] 尹梦霞，保障房建设在房地产及经济发展中的作用[J]，城市问题，2012(2), [4]黄筱慧，BJYH 房地产项目财务评价[D]，华南理工大学，2012 [5] 李兴芳，房地产投资项目财务评价研究[D]，北京建筑大学，2013 [6] 孙键，我国社会保障房供给体系研究[D]，河北经贸大学，2014 [7] 黄有亮 张星 杜静等著，《土木工程经济分析导论》，东南大学出版社，2012 [8] 屈瑜君. 财务分析在房地产投资前期论证中的应用研究[D].广西大学，2007 [9] 徐继英，基于不确定性分析的房地产项目财务评价方法研究[D]，西安建筑科技大学,2007 [10] 张镇森，罗贞莉.房地产项目财务评价方法改进探索[J].建筑经济.2010（6） [11] 侯春慧. 房地产投资财务分析及其评价指标[J]. 西部财会，2005 [12] 胡彦宏. 新形势下我国房地产财务管理现状及对策分析[J]. 企业导报，2012 [13] 杨美丽，赵辉等.工程项目投资的财务评价方法演变与比较研究[J].财会论坛，2010 [14] 黄郁. 房地产投资财务分析[D]. 北京：清华大学，2006 [15] 陈长生，《我国房地产业现状及发展趋势分析》，经营管理与论谈，2002 [16] 肖建武，养老基金投资保障房建设可行性分析[J] ，房地产金融，2012 |
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