南京“世贸君望墅”可行性研究报告文献综述

文 献 综 述

一、研究背景

可行性研究是指对某个项目在做出是否投资的决策之前，先对与该项目有关的技术、经济、社会、环境等所有方面进行调查研究，对项目各种可能的拟建方案认真进行技术经济分析论证，研究项目在技术上的先进适宜适用性，在经济上的合理有利合算性和建设上的可能性，对项目建成投产后的经济效益、社会效益、环境效益等进行科学地预测和评价，据此提出该项目是否应该投资建设，以及选定最佳投资建设方案等结论性意见，为项目投资决策部门提供决策依据。

二、研究意义

可行性研究保证了投资决策的科学合理性。通过对项目的调查研究，对资源的供给、生产成本、工期、市场需求、效益等进行结算和预测，提出多个方案，再对方案进行技术经济分析、比较和论证，选择出最佳方案。可行性研究报告保证了项目实施过程的周密有序，使项目的实施有条不紊，避免项目实施过程中的混乱现象，并可及时发现项目实施过程中各环节之间出现脱节问题并采取预防措施。此外，可行性研究报告，也是编制设计任务书、筹集资金、申请建设执照以及相关单位签订合同的依据。因此，积极地探索编制可行性研究报告的相关要求，完善相关程序规范，科学地编制可行性研究报告具有非常重要的意义。

三、国内外现状

3.1地产开发项目可行性研究中存在的诸多问题

在我国，房地产的实际开发中，可行性研究方面存在许多不合理的地方，这些问题的存在为项目带来了相当大的风险，具体则表先为以下几个方面：

1、可行性分析缺乏完善的理论指导^[1]

目前，我国房地产开发项目可行性研究报告主要依据2000年所实施的《房地产开发项目经济评价方法》。但由于房地产开发项目存在很大的差异性，因此难以直接套用

《建设项目经济评价方法与参数》。许多分析人员凭个人理解，房地产决策缺少指导和参考价值，导致许多房地产开发项目可行性研究报告存在质量低下的问题。

2、可行性分析只注重经验分析

房地产开发项目可行性研究报告在房地产开发项目中有着极为重要的作用。但是一些房地产开发商未对此有足够的重视，经常凭经验分析，导致与市场条件不符，使得决策与市场脱节甚至出现严重背离的问题，增加房地产开发项目的市场风险性。^[2]

3、房地产开发项目可行性研究报告存在很多的应付现象

在我国，部分的开发商为了尽快对土地进行开发，往往会省去市场调研，忽略可行性研究报告这一步骤，直接进入后续设计建造过程，在设计甚至施工阶段重新补做可行性研究报告，使其失去了原本指导项目的意义。

3.2国内学者探索的加强房地产可行性研究的途径

随着市场竞争的愈加激烈，消费者消费观念的日渐成熟，不管是老牌房地产企业抑或新进入者都应该理性地看待房地产投资，重视投资的可行性研究报告。当前提出加强可行性研究的途径主要有以下几点：

1、严格审批程序，加大项目管理

按建设程序办事，严格审批可行性研究报告。任何单位和个人不得擅自简化建设程序和超越权限。对项目建议书、可行性研究报告、初步设计等文件达不到规范内容和深度的，评估单位不予评估，审批单位不予审批。^[3]

2、重视市场调研工作

房地产具有涉及行业多、专业广和影响其变动的因素多以及房地产产品的不可移动性和投资大风险高等特点使得市场调研起到举足轻重的作用。首先，房地产产品研发阶段离不开市场调研。开发商圈定地块之后，要对涉及地块及项目的相关因素进行市场调研分析。其次，在房地产投资建设过程中需要市场调研的跟进。房地产开发项目往往有着较长的周期，在项目投资建设过程中市场时刻在变化，将可能使项目原来的定位与市场产生偏差，此时决策层要意识到市场的变化，适当调整项目开发周期、开盘销售时间和项目运作计划等。^[4]

3.3国外现状

可行性研究报告的形式内容在不同的国家之间相差较大，但是相比于国内，国外可行性研究领域已经相对完善，较国内而言相对成熟。其对于可行性研究报告的重视程度也比国内企业大得多，按照程序办事，对其流程也有较为严格的控制，值得国内企业和学者借鉴。由于本文主要针对国内房地产业进行研究，因此对于国外房地产可行性研究报告的形式内容以及问题不做过多的剖析。

四、参考文献

[1] 刘凯．浅谈当前投资项目可行性研究中存在的主要问题和对策[J]．建筑经济与管理，2006

[2]瞿富强,瞿莹芳.房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析[J].基建优化,2003(06).

[3]胡征宇,张子平,张蝉君.编制投资项目可行性研究报告应注重的几个问题[J].中国工程咨询,2006(07).

[4]宋春红, 苏敬勤. 论房地产开发项目可行性研究[J] . 基建优化,2006(01).

[5]马鑫.试论如何加强房地产项目可行性研究[J].城市开发.2008(06)

[6] 巫世峰.房地产项目可行性研究的评价指标体系研究[J].国外建材科技,2006(05).

[7]何伯森． EPC 总承包商的能力建设［J］． 国际工程与劳务，2012( 2) : 1-4．

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[9] Garling, P., and Foster, P. _2006_. Risk management and portfolio construction.Paper Presented at the Int. Seminar on Infrastructure Investment,China Regulatory Commission and AMP Capital Markets,Beijing.

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[11] Flyvbjerg, B., Skamris Holm, M. K., and Buhl, S. L. _2006_. Accuracyin traffic forecasts. Transplant. Rev., 26_1_, 124.

[12] 钱瑛瑛. 房地产经济学[M].同济大学出版社.2008

[13]惠熙祥. 对编制工程项目可行性研究报告的分析[J]. 石油规划设计，2007（1）.

[14]何继志.房地产项目可行性研究报告编制及评估要点[J].中国工程咨询，2003（8）

[15]梁昌钰.论可行性研究在房地产开发中的作用[J].沈阳建筑工程学院学报，2001（9）

[16]全进.可行性研究在房地产开发项目中的作用[J].房地产市场，2009（5）